开发贷款投资估算方法？

如何做投资估算

基本预备费是指在项目实施中可能发生难以预料的支出，需要事先预留的费用，又称工程建设不可预见费，主要是指设计变更及施工过程中可能增加工程量的费用，属工程建设项目总投资的静态投资部分。而投资估算是指在工程建设项目整个投资决策过程中，依据已有的资料，运用一定的方法和手段，对工程建设项目全部投资费用进行的预测和估计。不同阶段的投资估算，其方法和允许误差都是不同的。项目规划和项目建议书阶段，投资估算的精度低，可采取简单的匡算法，如生产能力指数法、单位生产能力法、比例法、系数法等。在可行性研究阶段尤其是详细可行性研究阶段，投资估算精度要求高，需采用相对详细的投资估算方法，如指标估算法等。至于基本预备费的取值，没有一定的标准。

房地产开发项目投资估算中，各种费用的比例大致是多少，想土地费用、前期工程费、建安成本、公共设施费等。

下面是我之前做过的一个项目的开发成本预算，总建筑面积为41895，里面的数据可以供你参考一下；

1、 土地费用

土地成本 3341.69元/平方米×41895平方米＝14000万元

2、 前期工程费

地质勘探 5元/平方米×9500平方米＝4.75万元

设计费 15元/平方米×41895平方米＝62.84万元

环保排污费 1元/平方米×41895平方米＝4.19万元

三通工程费 4元/平方米×41895平方米＝16.76万元

散装水泥基金 2元/平方米×41895平方米＝8.38万元

白蚁防治费 1.5元/平方米×41895平方米＝6.28万元

商砼交易费 3元/平方米×41895平方米＝12.57万元

施工许可证办理费用 1元/平方米×41895平方米＝4.19万元

工程质量监督费 1.65元/平方米×41895平方米＝6.91万元

其他费用 5元/平方米×41895平方米＝20.95万元

3、 建安工程费

桩基工程 160元/平方米×41895平方米＝670.32万元

土方工程 50元/平方米×41895平方米＝209.48万元

土建及水电工程 730元/平方米×41895平方米＝3058.34万元

门窗工程 63元/平方米×41895平方米＝263.94万元

分包工程 35元/平方米×41895平方米＝146.63万元

屋面防水 10元/平方米×41895平方米＝41.90万元

住宅垂直电梯 95元/平方米×41895平方米＝398.00万元 以1梯1户预估

发电机组 11元/平方米×41895平方米＝46.08万元

一般消防及报警设施 13元/平方米×41895平方米＝54.46万元

智能化及弱电系统 76元/平方米×41895平方米＝318.40万元 以8000元/户配置预算

4、 室内设施工程

区外市政道路建设 20元/平方米×41895平方米＝83.79万元

区内道路建设 15元/平方米×41895平方米＝62.84万元

绿化、园艺 100元/平方米×41895平方米＝418.95万元

高低压配电 50元/平方米×41895平方米＝209.48万元

泵房及自来水加压 6元/平方米×41895平方米＝25.14万元

供水设施 25元/平方米×41895平方米＝104.74万元

管道煤气 30元/平方米×41895平方米＝125.69万元

5、 公建设施费

人防工程费 1600元/平方米×9950平方米＝1592.00万元

教育设施费 20元/平方米×41895平方米＝83.79万元

基础设施配套费 40元/平方米×41895平方米＝167.58万元

绿化易地建设费 4元/平方米×41895平方米＝16.76万元

垃圾处理费 12元/平方米×41895平方米＝50.27万元

6、 工程监理费

21元/平方米×41895平方米＝87.98万元

7、 财务费用

房屋维修基金 27元/平方米×41895平方米＝113.12万元

银行贷款利息 132.47元/平方米×41895平方米＝555.00万元 贷5000万

物业启动资金 21元/平方米×41895平方米＝87.98万元

8、 开发商管理费

110元/平方米×41895平方米＝460.85万元

9、 不可预见费

165元/平方米×41895平方米＝691.27万元

10、 销售费用

357元/平方米×41895平方米＝1495.65万元 包含广告费用

合 计 25788.25万元

投资估算特点

投资估算指标，是在编制项目建议书可行性研究报告和编制设计任务书阶段进行投资估算、计算投资需要量时使用的一种定额。投资估算指标 它具有较强的综合性、概括性，往往以独立的单项工程或完整的工程项目为计算对象。它的概略程度与可行性研究阶段相适应。它的主要作用是为项目决策和投资控制提供依据，是一种扩大的技术经济指标。投资估算指标虽然往往根据历史的预、决算资料和价格变动等资料编制，但其编制基础仍离不开预算定额、概算定额。 投资估算指标是确定和控制建设项目全过程各项投资支出的技术经济指标。其范围涉及建设前期、建设实施期和竣工验收交付使用期等各个阶段的费用支出，内容因行业不同而各异，一般可分为建设项目综合指标、单项工程指标和单位工程指标3个层次。建设项目综合指标一般以项目的综合生产能力单位投资表示。单项工程指标一般以单项工程生产能力单位投资表示。单位工程指标按专业性质的同采用不同的方法表示。

投资估算的具体方法

固定资产投资估算方法有单位投资扩大指标法、指数估算法、比例估算法和概算指标估算法等。

(一)单位投资扩大指标法

单位投资扩大指标法根据已建成的类似油气田项目，或地质条件和自然地理条件相似的勘探区单位储量勘探成本，或单位产量开发成本乘以目标生产能力来粗略地估算所需的建设投资。

(二)指数估算法

指数估算法又称0.6指数法，是在经验估计的基础上，把类似项目与待评估项目投资之比看作与生产规模之比的指数幂成正比。油气资源分布既有其规律性，又各有特殊性，况且技术水平在不断发展，不同勘探开发对象在不同时期的费用差别很大，因此，参照区的选择尤其要慎重。指数估算法计算投资的公式为：

油气工业技术经济评价方法及应用（第3版）

式中：X为项目投资估算指标；Y为同类老厂实际投资数；C1为已知老厂产能；C2为新项目产能；CF为价格调整系数。

单位投资扩大指标法和指数估算法在早期的投资估算中经常使用，但是它们至少在以下两个方面影响着评价的质量：一是未考虑规模效益与技术差别，因而难以区分方案优劣；二是方案在经济上是否合理基本上取决于类比地区，对勘探对象的实际欠考虑。所以采用这两种方法估算的投资比较粗略。

(三)因子估算法(比例估算法)

比例估算法是以项目费用的主要构成部分及其在总费用中的比例系数作为基本参数评估，如在预探、详探中以地震成本或钻井成本作为详细估算对象，再乘以扩大系数作为总的勘探费用。当技术方案的差别主要在于技术组合的结构不同时，要注意调整相应的投资比例系数。

例如：项目主要设备投资额为1000 万元，系数为1，其他设备与土建安装系数为1.5，则：

项目总投资＝1000万元×(1+1.5)＝2500万元

(四)概算指标法

概算指标法是目前石油行业可行性研究阶段项目投资估算普遍采用的方法。它将工程费用进行分解，按设计工作量逐项计算。

建设投资估算怎么算

一般采用单位建筑工程投资估算法、单位实物工程量投资估算法、概算指标投资估算法等进行估算。

（1）单位建筑工程投资估算法，以单位建筑工程量投资乘以建筑工程总量计算。一般工业与民用建筑以单位建筑面积（平方米）的投资，工业窑炉砌筑以单位容积（立方米）的投资，水库以水坝单位长度（米）的投资，铁路路基以单位长度（公里）的投资，矿山掘进以单位长度（米）的投资，乘以相应的建筑工程量计算建筑工程费。这种方法可以进一步分为单位功能价格法、单位面积价格法和单位容积价格法。

1）单位功能价格法。此方法是利用每功能单位的成本价格估算，将选出所有此类项目中共有的单位，并计算每个项目中该单位的数量。例如，可以用医院里的病床数量为功能单位，新建一所医院的成本被细分为其所提供的病床数量。这种计算方法首先给出每张床的单价，然后乘以该医院所有病床的数量，从而确定该医院项目的金额。

2）单位面积价格法。此方法首先要用已知的项目建筑工程费用除以该项目的房屋总面积，即为单位面积价格，然后将结果应用到未来的项目中，以估算拟建项目的建筑工程费。

3）单位容积价格法。在一些项目中，楼层高度是影响成本的重要因素。例如，仓库、工业窑炉砌筑的高度根据需要会有很大的变化，显然这时不再适用单位面积价格，而单位容积价格则成为确定初步估算的适用方法。将已完工程总的建筑工程费用除以建筑容积，即可得到单位容积价格。

（2）单位实物工程量投资估算法，以单位实物工程量的投资乘以实物工程总量计算。土石方工程按每立方米投资，矿井巷道衬砌工程每延米投资，路面铺设工程按每平方米投资，乘以相应的实物工程总量计算建筑工程费。

（3）概算指标投资估算法，对于没有上述估算指标且建筑工程费占总投资比例较大的项目，可采用概算指标估算法。采用此种方法，应占有较为详细的工程资料、建筑资料价格和工程费用指标，投入的时间和工作量大。

什么是投资估算

投资估算是指在项目投资决策过程中，依据现有的资料和特定的方法，对建设项目的投资数额进行的估计。在项目建议书、预可行性研究、可行性研究、方案设计阶段（包括概念方案设计和报批方案设计）应编制投资估算。投资估算是项目建设前期编制项目建议书和可行性研究报告的重要组成部分，是进行建设项目设计经济评价和投资决策的基础。投资估算的准确与否不仅影响到项目建议书和可行性研究工作的质量和经济评价结果，而且也直接关系到下一阶段设计概算和施工图预算和编制，对建设项目资金筹措方案也有直接的影响，因此，全面准确地估算建设项目的工程造价，是可行性研究乃至整个决策阶段造价管理的重要任务。

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