抵押贷款市场的概念及风险？

有关房产证券化的一些疑问

所谓房地产证券化，就是将房地产投资直接转变成有价证券形式。房地产证券化把投资者对房地产的直接物权转变为持有证券性质的权益凭证，即将直接房地产投资转化为证券投资。从理论上讲，房地产证券化是对传统房地产投资的变革。它的实现与发展，是因为房地产和有价证券可以有机结合。房地产证券化实质上是不同投资者获得房地产投资收益的一种权利分配，是以房地产这种有形资产做担保，将房地产股本投资权益予以证券化。其品种可以是股票、可转换债券、单位信托、受益凭证等等。

房地产证券化从银行金融机构的角度看，表现为金融机构出于单纯的融资目的，将其拥有的房地产抵押权即债权分割成小单位的有价证券面向公众出售以筹集资金的方式。由此形成的资金流通市场，称之为房地产二级抵押市场。从我国目前的实际情况来看，抵押债权证券化的发展尚为一片空白。主要表现为:

(1)抵押贷款的规模很小。拿中国建设银行来讲，该行房地产信贷部所经办的抵押贷款业务仅占到房贷部贷款总额的10.7%，占总行贷款总额的比例还不到1%。由于没有相当规模的抵押贷款积累，抵押债权的证券化便难以推行;

(2)我国住房抵押贷款市场只有一级市场还不存在二级市场。我国的住房抵押贷款市场结构单一，仍处在放贷一还款的简单循环阶段，由此决定了抵押贷款资金的流动性差，抵押贷款市场尚需进一步发展。

我国改革开放以来，伴随着资本证券市场的不断形成和发育，房地产投资权益证券化也得到了一定程度的发展，并成为我国当前房地产证券化发展的主体格局。主要表现在以下两个方面:

(1)房地产股票市场的发展。我国目前股票市场的上市公司中，几乎80%左右的企业，其从股票市场上发行股票筹集来的资金均有一部分流入房地产业。有条件的房地产企业，除了可以在深交所和上交所办理一定的手续上市外，还可以在NET和STAQ两个场外交易所系统上市。这都为房地产融资业务的进一步扩展创造了极为有利的条件;

(2)房地产债券市场的发展。我国目前的债券市场上，为房地产开发而发行的债券已有两种:第一种是房地产投资券。第二种是受益债券。如农业银行宁波市信托投资公司于1991年1月20日向社会公开发行的"信托投资收益证券"，总额达1000万人民币，期限为10年。主要投资于房地产和工商业等项目。

我国当前实施房地产证券化的制约因素

体制制约

房地产证券化是发达国家金融创新的产物,其基础是私有制,房地产产权的细分出售正是私有化的集中体现。而我国所要建立的社会主义市场经济体制显然是有别于西方国家的市场经济体制。从实际情况看,目前我国还不能将大量资金投资于房地产,而是优先用于农业、能源、交通、原材料等短线部门,这就决定了我国所要推行的房地产证券化有一定的范围限制。况且,我国现行的房地产投资与金融体制正在进行重大改革,专业银行商业化、利率市场化、项目业主负责制等举措正是改革的重大步骤,但是这些目标的真正实现还要经历一个相当长的过程。这也在一定程度上制约了我国的房地产证券化进程。

法规制约

住房贷款证券化是一项极其复杂的系统工程,将银行债权转化为投资者有价证券持有权的过程中,涉及原始债权人、证券特设机构、信用评级机构、贷款服务、证券投资者等方面的利益。然而,我国现行《证券法》的相关条款中,缺乏对资产证券化在房地产融资业务应用中的规定,这势必增加住房贷款证券化的推进难度。同时,在建立风险隔离机制所要借助的相关法律有《破产法》和《信托法》,由于这两种法规在国内出现的时间还不长,实施过程中难免存在种种困难。

资本市场的制约

现阶段,我国的证券市场虽然发展迅速,但仍属初级阶段,市场容量和市场规模十分有限。而房地产证券化品种很多,一经推出势必会给已经"饱和"的证券市场带来巨大压力,这对证券市场的发展很不利。房地产证券化工具多半是依赖于证券交易所进行交易的,房地产证券流通市场要承受证券市场与房地产市场的双重风险,这更会使其在流通中受阻。

房地产金融一级市场欠发达

西方房地产证券化的规律是:房地产金融一级市场发展到一定程度后,必然要寻求发展二级市场,因为二级市场能解决一级市场发展中面临的流动性、资金来源、信贷集中性等主要矛盾;二级市场的出现又促进了一级市场的发展。我国长期实行的福利住房制度使房地产金融市场一直没有获得真正的发展,尤其是国有四大商业银行在金融市场上的垄断地位,决定了我国房地产金融市场以非专业性房地产金融机构的商业银行为主体。

信用制约

现阶段,我国尚无完整意义上的个人信用制度,银行很难对借款人的资信状况作出准确判断,对个人信贷业务的贷前调查和对贷款风险的评价显得困难重重。由于个人流动性大、财务收支状况难以确定,银行为了减少信贷风险,只好在贷款方式上严格控制,无形中制约了个人信贷业务规模的扩展,而规模过小的住房抵押贷款初级市场对证券化的推行是没有实际意义的。

技术制约

首先,房地产证券化虽然原理简单,但真正的实施难点很多。其次,我国现阶段的会计与税收处理远远不能满足房地产证券化进展的需要。怎样才能避免双重征税是一个复杂的问题,不同的会计处理会导致不同的证券化成本与收益,如何设计合理的房地产证券化会计制度将是一个漫长的过程。第三,我国对房地产证券化技术的研究刚刚起步,国内缺乏相关技术人才,房地产证券化具体操作技术尚不成熟,这将成为制约我国房地产证券化进程的重要因素。

2021-06-22 FED 常用词汇表

联邦公开市场委员会（FOMC）： 由法律设立的委员会，由理事会的七名成员组成；纽约联邦储备银行行长；并轮流担任其他四家储备银行行长。无投票权的储备银行行长还参加了委员会的审议和讨论。

储备金：银行在金库中持有的现金与在联邦储备银行中持有的存款的总和。

贴现率（ discount rate ）：美联储就通过美联储贴现窗口获得的贷款向银行收取的利率。

贴现窗口（Discount Window） ：美联储向存托机构提供的贷款，以支持银行系统的流动性和稳定性以及货币政策的有效实施

回购回购协议（repurchase agreements, rep.o.s ）交易是一种短期（通常是隔夜）抵押贷款。 央行透过短期抵押贷款，提供资金给初级市场交易商（Primary Dealer）。与之相对应的则是 Reverse Repo，则是央行试图从这些初级市场交易商手上借钱。 Repo的实际作法是，交易双方同意债券持有人卖出债券后，在未来约定日期，由原债券持有人回购债券，回购价格必须高于卖出价格。听起来像是交易，其实是一种借贷，购入债券的一方为贷款人（央行），卖出债券的一方为借款人（交易商），利用其债券作担保，获得贷款。

隔夜逆回购工具（Overnight Reverse Repo，以下简称ONRRP） ：其实质是符合资格的交易对手可以向联储以政府债券为抵押品拆出美元并获得相应的逆回购利息。ONRRP的适用机构不仅包括前述适用IOER的存款机构，还包括100多家货币市场基金以及10多家GSE，这一范围将银行体系外的机构也纳入进来，有效地避免了由于市场分割带来的地板模式“渗漏”的情况。换句话说，ONRRP和IOER都是向联储这一市场上信用风险最低的交易对手借出美元，但是ONRRP适用的机构范围更广，因此，ONRRP的推出，使得GSE和货币基金等机构不会接受联邦基金有效利率低于ONRRP，使得ONRRP代替IOER成为地板模式中实质上的下限。这一工具联储自2013年9月开始试运行，2015年12月联储开启本轮加息周期至今，其政策效果在联储的历次加息过程中得到了良好的验证

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美联储价格型货币政策框架下，通过设定政策利率以引导市场利率变化。其中主要的政策利率包括存款准备将利率、贴现率、隔夜逆回购利率等，主要的市场利率则为联邦基金利率。

政策利率： 中央银行用来设定和传达其货币政策立场（或头寸）的利率。在美国，联邦公开市场委员会使用联邦基金利率作为政策利率。

有效联邦基金利率（EFFR） ：即联邦基金市场隔夜拆解利率，是反映联邦基金市场中隔夜拆解成本的市场化利率，也是美联储设定联邦基金目标利率的调控对象。 

贴现率： 商业银行和其他存款机构向联邦储备银行贷款（贴现）的利率，通常是用来发挥央行最后贷款人的作用，缓解银行系统的流动性压力。

超额准备金利率（The interest rate on excess reserves，IOER）：美联储为超额存款准备金支付的利率。2008年10月前该利率为 0，在美联储实施QE与货币政策正常化政策以来，IOER 利率成为了调整EFFR至目标利率区间的工具。

隔夜逆回购利率（The overnight reverse repo program，ON RRP）：美联储以事先规定的利率向金融机构出售国债等资产，金融机构可主动投标认购。ON RRP的参与主体（ MMFs，FHLB ）突破了IOER的范畴，涵盖了存款性机构 + 支付支持性企业 + 货币基金 等几乎所有的金融机构。从操作的本质来看，ON RRP相当于央行为非银机构提供了变相的 “超额准备金利率”，从而补充美联储的货币政策工具，控制 EFFR 的下限。

2021.6 月 FOMC 会议，超额准备金余额支付的利率（IOER）定为0.15%，ON/RRP 定为0.05%，从2021年6月17日起生效，分别上调了5个基点。有效联邦基金利率（ EFFR ） 0.1% ，不变。

有抵押的隔夜融资利率（SOFR） ：基于国债抵押回购市场的隔夜利率，SOFR不是通过报价，而是通过成交价计算；回购是货币市场成交量最大的品种，每日超过 1 万亿美元的交易量保证 SOFR 能最大程度地反映资金市场利率水平。

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券款对付，DVP（Delivery Versus Payment）结算：是指债券交易达成后，在双方指定的结算日，债券和资金同步进行相对交收并互为交割条件的一种结算方式。此前，银行间市场债券交易结算方式包括见券付款、见款付券、纯券过户等，均不能实现资金和债券的同步交割，使交易双方处于不平等地位，且容易造成汇划速度慢、资金清算不及时等问题。而“券款兑付”方式大大改进了这一缺陷，使资金交易效率得以显著提高。 

国际证券服务协会（Interna－tional Securities Service Association，ISSA）将DVP定义为：银货对付结果是实时同步的、最终的且不可撤销的。建立DVP制度的目的是降低交易对手方的信用风险（Credit Risk），消除卖方已交付证券却未收到相应款项，或是买方已交付资金而未收到证券的本金风险（Princi－pal Risk）。即DVP的核心内涵是证券与资金的交收同时进行，从而防范交收对手方的违约风险。

流动性陷阱 ：指当名义利率降低到无可再降低的地步，甚至接近于零时，由于人们对于某种“ 流动性偏好 ”的作用，宁愿以现金或储蓄的方式持有财富，而不愿意把这些财富以资本的形式作为投资，也不愿意把这些财富作为个人享乐的 消费资料 消费掉。国家任何货币供给量的增加，都会以“闲资”的方式被吸收，仿佛掉入了“流动性陷阱”，因而对总体需求、所得及物价均不产生任何影响。 

因此，经济学家将利率已经降到极低水平时，单单依靠调整货币政策无法达到刺激经济的目的，极低的利率和国民 总支出 水平不会发生变动的状况称为“流动性陷阱”。

在金融市场中，什么是二级市场？

一级市场，是指新发行股票、还没有上市交易的市场，是股票的初级市场。各国的股票市场一般都是二级市场。与美国等西方国家比较,抵押贷款、人寿保险等金融产品的二级市场在中国基本上还没有形成，那么金融二级市场是什么？期权交易是二级市场吗？

来源百度：财顺期权

金融二级市场是什么？

金融二级市场是证券的交易场所、流通市场，是发行有价证券进行交易的场所。换言之，二级市场是任何金融商品的交易市场，能够为金融商品的初始投资者提供资金。我们以股票为例，讲得更清楚些。为了筹集资金，股份有限公司会选择上市发行股票。

而首次发行股票的市场是一级市场，当新股在一级市场完成交易后，就会进入二级市场。上海证券证券交易所和深圳证券证券交易所属于二级市场，我们日常的股票交易市场属于二级市场。

期权交易是二级市场吗？

二级市场是相对一级市场而言的，在不同的行业中，一二级市场所指代的含义不一样，证券交易的方式包括现货交易、期货交易、期权交易、信用交易和回购。证券交易形成的市场为证券的交易市场，即证券的二级市场。

二级市场是投资者之间交易股票、债券、债券、期权、商业票据、国库券等现有证券的地方。这就像一个拍卖市场,与一级市场相比，二级市场流动性更强，投资者只需开立交易账户即可买卖。

什么是资本市场中的一级市场和二级市场?

一级市场，也称发行市场或初级市场，是资本需求者将证券首次出售给公众时形成的市场。它是新证券和票据等金融工具的买卖市场。

二级市场是指在证券发行后各种证券在不同的投资者之间买卖流通所形成的市场，又称流通市场或次级市场。

在金融市场方面的一级市场是筹集资金的公司或政府机构将其新发行的股票和债券等证券销售给最初购买者的金融市场。在二级市场上销售证券的收入属于出售证券的投资者，而不属于发行该证券的公司。

扩展资料

二级市场与初级市场关系密切，既相互依存，又相互制约。

初级市场所提供的证券及其发行的种类，数量与方式决定着二级市场上流通证券的规模、结构与速度，而二级市场作为证券买卖的场所，对初级市场起着积极的推动作用。

组织完善、经营有方、服务良好的二级市场将初级市场上所发行的证券快速有效地分配与转让，使其流通到其它更需要、更适当的投资者手中，并为证券的变现提供现实的可能。

此外，二级市场上的证券供求状况与价格水平等都将有力地影响着初级市场上证券的发行。因此，没有二级市场，证券发行不可能顺利进行，初级市场也难以为继，扩大发行则更不可能。

参考资料来源：百度百科-一级市场

参考资料来源：百度百科-二级市场

什么是房地产抵押贷款一级市场和二级市场?

你买了房子贷款，由于这个周期很长，期间的风险会很大，所以银行为了规避风险，会把你的贷款以支付一定利息的方式卖给商业机构，这是一级市场，商业机构会根据市场的实际情况把银行打包的抵押贷款合同卖来卖去，这里是二级市场！

对于抵押贷款初级市场和抵押贷款市场的概念及风险的总结分享本篇到此就结束了，不知你从中学到你需要的知识点没 ？如果还想了解更多这方面的内容，记得收藏关注本站后续更新。