贷款做房地产？

房地产项目贷款的条件与流程

;     印象中房地产开发商都是些暴发户，一定超级有钱，看万达集团就是。不过不少房地产开发项目也是需要贷款来完成的。房地产开发类贷款是指对房地产开发企业发放的，用于房屋建造、土地开发过程中所需的贷款。那么房地产项目贷款的条件与流程是怎么的呢？

一、房地产开发贷款的条件

      (一)在建设银行开立基本结算帐户或一般存款帐户，经营收支全部或部分在建行结算；

      (二)生产经营正常，经营管理制度健全，财务状况良好；

      (三)信誉良好，具有按期偿还贷款本息的能力；

      (四)能提供足值有效的抵押、质押或资信程度高的保证担保；

      (五)开发建设项目经可行性预测分析研究论证，能够有效满足当地住房开发市场的需求，市场销路较好；

      (六)开发建设项目已经纳入国家或地方住房建设开发计划，其立项文件完整、真实、有效；

      (七)已经取得开发建设项目的土地使用权；

      (八)开发建设项目工程预算和施工计划符合国家和当地政府的有关规定；

      (九)借款人计划投入开发建设项目的自有资金不低于规定的比例。

二、房地产开发贷款操作流程如下：

      递交申请——受理调查——项目评估——核查审批——办理手续——资料归档——贷后管理——收贷撤保

      房地产项目贷款一般数目不会很小，如此大额的贷款，审核与下发流程一定比普通个人贷款更加严格，最后需由贷款审查部门对贷款合同、有关协议等全部贷款手续中的各种要素、签章等全部贷款手续核实无误后，由信贷员填写贷款划拨凭证，经借款人认定，并逐级审批签发后，交由会计部门，根据具体情况及有关约定条款，分期、分批将款项直接转入借款人在贷款银行开立的专户。

房地产开发贷款怎么申请？需要这些资料！

;     每个银行旗下都有很多贷款产品，用于开发、建造向市场销售、出租等用途的房地产项目的贷款叫房地产开发贷款，邮储银行就有类似的产品，今天就来介绍一下该怎么申请。

适用对象

      经工商行政管理或主管机关核准登记的具备贷款资格和房地产开发资质的企业法人。

贷款期限

      原则上不超过三年。

贷款利率

      中国人民银行确定的同期限同档次贷款基准利率为基准适当浮动。

还款方式

      根据销售进度还款，提款期后半年至少还本一次。

办理渠道

      你可在当地提供公司信贷业务服务的邮储银行分支机构办理。

办理流程

      提出申请→实地调查→审查审批→签订合同→审批条件落实→贷款发放与支用

申请材料

      1、经年检的组织机构代码证、营业执照、税务登记证，基本账户开户许可证，法定代表人身份有效证明或法定代表人授权的委托书；公司章程；贷款卡及密码；房地产开发企业资质证书；

      2、近三年年度财务报告及一期的财务报表(含附注)；

      3、预留印鉴卡、法定代表人及授权代理人签字式样；

      4、房地产项目核准或备案批复；

      5、项目环评批复、《国有土地使用权证》、《建设用地规划许可证》、《建设工程规划许可证》、《建筑工程施工许可证》、《商品房预售许可证》等必要的证照或批复文件；

      6、资本金筹措方案及落实资金来源的证明材料；

      7、办理贷款所需的其他材料。

房地产开发贷款规定

房地产开发免不了要面临贷款的情况，那么了解一些有关房地产开发贷款的相关规定就必不可少了，下面就让我为你介绍一下房地产开发贷款规定吧。

房地产开发贷款规定：总 则

第一条 为加强和规范我行房地产开发贷款操作与管理，有效防范贷款风险，根据《商业银行房地产贷款风险管理指引》、我行信贷政策以及国家法律法规和监管机关有关规定，特制定本办法。

第二条 本办法所指房地产开发贷款，是指我行向借款人发放的用于房地产项目及其配套设施开发建设的贷款，包括住房开发贷款和商业用房开发贷款，不包括土地储备贷款、保障性住房开发贷款和棚户区改造业务。

住房开发贷款：指向房地产开发企业发放的用于商品住宅及其配套设施开发建设的贷款。

商业用房开发贷款：指向房地产开发企业发放的用于写字楼、商场、酒店、工业厂房、仓储用房等商业项目及其配套设施开发建设的贷款。

对商住两用开发项目，如住宅部分投资占总投资比例超过50%的(可按照住宅和商业的面积确定占比)，则应纳入住房开发贷款范畴，否则纳入商业用房开发贷款管理。

房地产开发贷款的发放必须符合国家房地产发展总体方向，遵守国家法律法规和总行信贷政策及相关规定，符合我行房地产行业信贷政策，优选客户和项目，防范业务风险。

保障性住房、棚户区改造业务不在本办法规范范围，按照我行关于棚户区改造业务相关规定办理。

第三条 房地产开发项目封闭管理是风险管理关键，分行须严格按照项目封闭管理要求，加强对贷款和销售回款“两款”的管理，按照本办法要求对贷款资金使用进行监控、监控销售进度、监控销售回款到我行并及时回收贷款。不能进行封闭管理、不能在我行开立回款专户并接受我行项目专户管理要求的，不得办理。

第四条 房地产开发贷款用途为房地产项目及其配套设施开发建设，不得用于缴交土地出让金及其他用途。

第五条 对经国土资源部门、建设主管部门查实具有囤积土地、囤积房源、捂盘惜售等违纪违规行为的房地产开发企业，不得对其发放贷款。

第六条 房地产开发贷款原则上只能用于一级分行属地内的房地产开发项目，不得跨地区使用。对于大型优质房地产企业集团集中总部借款的，可采取项目所在地分行牵头、企业集团所在地分行参与组成行内银团方式办理。

第七条 本办法适用于我行境内各机构。经总行授权获准开展房地产开发贷款业务的我行海外机构，另行制定管理办法。

第八条 我行发行的涉及房地产开发项目用途的融资性理财产品、自营资金投资涉及房地产开发项目等非标债权资产业务准入标准、审查内容和封闭管理要求参照本办法执行。

　 　房地产开发贷款规定：业务准入标准

第九条 借款人应具备以下基本条件：

(一)经工商行政管理部门核准登记的企业法人。

(二)具备房地产开发资质二级(含)以上，从事房地产开发经营2年以上(含控股股东);借款人为项目公司的，如开发资质为暂定资质，则暂定资质应自初次批准最长不超过3年，且股东须具备二级以上资质。

(三)产权清晰、法人治理结构健全、经营管理规范，核心管理人员素质较高。

(四)财务状况、信用记录良好，具有按期偿还贷款本息的能力。

(五)持有有效贷款卡，并在我行开立基本账户或一般账户。

(六)我行评定的信用等级原则上在6C级(含)以上;借款人为项目公司的，其控股股东信用等级应为6C级(含)以上。

(七)如为外商投资企业，外商投资审批手续齐备，注册资本金应符合国家相关规定。

(八)愿意接受我行封闭管理的各项要求。

(九)房地产开发项目一般以房地产建成后的销售收入作为还款来源，如果商业地产项目建成后不出售，而是由发展商出租或自行经营并以物业出租/经营收入作为还款来源的，可申请商业物业开发+经营模式的开发贷款。开发+经营模式要求借款人或其母公司须具备2个以上商业物业成功经营的经验，具有独特的商业经营模式和品牌效应，可保证物业建成后的出租/经营收入来源;且接受我行对出租经营收入的监管，保证还款。

(十)我行规定的其他条件。

第十条 房地产开发项目应同时具备以下条件：

(一)经办行一级分行本行政区域内项目(行内银团方式可叙做异地项目)，已纳入国家或地方建设开发计划，立项或备案文件合法、完整、真实、有效，符合环评要求。

(二)具备《国有土地使用证》《建设用地规划许可证》《建设工程规划许可证》《建筑工程施工许可证》。贷款项目用地出让、转让手续已经办妥，土地出让款已全部缴清。

(三 )项目资本金比例符合国家对应项目最低资本金比例的政策规定，并能够在使用银行贷款之前到位。股东借款和债券融资等负债性资金不得作为项目资本金。

(四)项目符合当地市场需求，预期市场前景良好，预期净现金流充裕，贷款还款来源稳定、可靠。

房地产开发贷款怎么办理？

一、贷款种类 按照开发内容的不同，房地产开发贷款又有以下几种类型： 1、住房开发贷款，是指银行向房地产开发企业发放的用于开发建造向市场销售住房的贷款。 2、商业用房开发贷款，是指银行向房地产开发企业发放的用于开发建造向市场销售，主要用于商业行为而非家庭居住用房的贷款。 3、土地开发贷款，是指银行向房地产开发企业发放的用于土地开发的贷款。 4、房地产开发企业流动资金贷款，是指房地产开发企业因资金周转所需申请的贷款，不与具体项目相联系，由于最终仍然用来支持房地产开发，因此这类贷款仍属房地产开发贷款。 二、申请条件 除一般贷款所要求的条件外，申请房地产开发贷款的借款人还应具备以下条件： 1、有企业法人 营业执照 。 2、已取得贷款项目的 土地使用权 ，且土地使用权终止时间长于贷款终止时间。 3、已取得贷款项目规划投资许可证、建设许可证、开工许可证，外销房屋许可证，并完成各项立项手续，且全部立项文件完整、真实、有效。 4、贷款项目申报用途与其功能相符，并能够有效地满足当地城市规划和房地产市场的需求。 5、贷款项目工程预算、施工计划符合国家和当地政府的有关规定。工程预算投资总额能满足项目完工前由于通货膨胀及不可预见等因素追加预算的需要。 6、具有一定比例的自有资金(一般应达到项目预算投资总额的30%)，并能够在 银行贷款 之前投入项目建设。 7、在银行开立帐户保持正常业务往来。 8、开发商须对建设的房地产进行保险，且第一受益人为贷款银行。 三、贷款流程 1、借款人申请借款时，应首先填写《借款申请书》，并按贷款人提出的贷款条件和要求提供有关资料。 2、银行受理借款人申请后,应按银行规定程序,指定调查人员调查借款人是否符合贷款条件，对工程项目的可行性和概预算情况进行评估，测定贷款的风险度。提出贷与不贷、贷款额度、期限、利率和担保方式意见。 3、银行审查人员对调查人员提供的调查报告、评估报告及所依据的资料、文件进行审查核实，提出审查意见。在调查、审查的基础上，由银行审批贷款。 商品房 开发贷款的审批权限，按照银行颁布的有关中长期贷款授权规定执行。 4、贷款人同意贷款的，应当根据《贷款通则》的规定与借款人签订《 借款合同 》，并依据有关法律规定，严格审查担保的合法性、有效性和可靠性，并办理有关手续。

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