房地产贷款信用风险？

贷款购房的风险有哪些？

你是指购房者的风险吗？\x0d\x0a主要风险是：\x0d\x0a1、房价不确定风险：购房贷款时房价已定，比方说这套房子总价为100万元，你贷款70万元，分20年还，经计算，按现行商业贷款利率，20年的总利息是582410.41元，加上你首付的30万及本金70万，这套房子的价格是182.24万元。如果若干年后房价下跌了，同类房子比原来下跌了20万，是80万了，而你贷款的剩余本金和应还利息超过80万元。这时你心中很郁闷，而且很顾虑，贷款还要不要继续还下去？（原先付出的钱不算，贷款剩余本金和应付利息也够买一套相同 的房子。\x0d\x0a2、银行利率调整风险：上面讲了，贷款70万元、20年的总利息是58.24万元，如果国家利率调整，年年走高，调整到是原贷款利率的1.2倍时，总利息息是721994.21 元，1.5倍时，总利息是943560.44元。对一般家庭来说是一个很大的压力（但估计不会这样，也有可能会调低）。\x0d\x0a3、逾期还款信用风险：如果购房人家庭经济情况出现变化，不能按时还款，银行要按合同约定加收逾期利息和滞纳金（增加了购房支出），如果长期不能按时还款，按合同约定银行有权处置抵押物，将该房产拍卖或变卖，所和价款垫付购房人的银行欠款；另外购房人在资信上也受到了影响，将进入“信用黑名单”，影响今后的银行贷款、信用卡办理等等。\x0d\x0a以上属个人观点，仅供参考。

个人住房按揭贷款涉及的风险主要包括

个人住房按揭贷款涉及的风险主要包括

一般而言，房屋按揭贷款是银行的优质资产，是各家银行激烈竞争的业务。但是房屋按揭贷款因为其特点，风险也较为复杂。那么个人住房按揭贷款涉及的风险主要包括哪些?下面让我们一起来看看!

一、政策和行业周期风险

从1998年房改开始，中国房地产市场高速发展，其中有过鼓励刺激、有过轮番调控，经历彻夜排队的抢购潮，也经历聚众打砸的退房潮。因此，这是一个典型的政策和行业周期性产业，住房按揭业务也要顺势而为，降低这方面的风险。

1、宏观调控政策合规风险

住房制度改革以来，房地产行业有效的拉动经济增长和解决居民住房问题，“土地财政”模式也使地方政府大力支持发展房地产业，自1998年以来未有实质压制性的调控政策，因此行业经历了近10年的高速发展。

2006年，开始采用税收措施进行调控，主要目的是压缩需求;2007年则主要采用信贷、住房结构政策来进行调控，主要目的是增加供给尤其是增加中低收入居民住房的供给，同时压缩不合理的需求。2006年以来，房产购买需求持续上升，销售款回笼和流动性宽松，房产开发商也有比较充足的资金，购买囤积了大量的土地分段开发。

2007年7月，国家实施了“限外令”和9月份规定执行的提高第二套住房首付比例抑制住了投资性需求。接着国家开始明确完善住房保障制度，部分购房着开始进入观望状态，销售量下降，新开楼盘资金回笼速度减慢。2007年底开始，面对各地房价暴涨的局面，在银监会等监管部门的指导下，商业银行的信贷政策趋紧，房产开发商获得银行资金的难度加大，开发贷款利率有所提高，社会资金价格也不断上涨。

证监会也暂停房企的IPO审批以及已上市房企的增发、发企业债等再融资行为。2009年受益于“四万亿”的经济刺激计划，宽松政策让房产市场迎来一波更迅猛的上涨。因此2011年前后，面对通胀压力，央行连续上调存款准备金率和基准利率，收缩银根，资金压力空前。面对多管齐下的调控政策，很多房产开发商面临内部资金流动性危机，被迫降低房价转让项目等“断腕求生”，也有部分激进的房产开发商选择“不阳光”甚至违规的方式获取资金渡过难过，这是宏观调控政策带来的合规风险。

2、行业周期性风险

房地产行业是典型的资金密集型行业，具有投资大、周期长、供应链复杂等特点，导致房地产项目的开发建设具有惯性。在伴随经济长期发展的过程中，人多地少，置业投资等房产需求旺盛，人口周期、国家垄断土地供给等因素，导致市场上房产长期供不应求，刺激房价持续走强。

出于对房地产市场形势的乐观预测，金融机构和房地产投资机构加大对房地产的投资，并带动其他行业投资机构进入房地产领域。随着房地产投资者特别是炒家进一步涌入，各类房地产物业，尤其住宅价格上涨，租金飙升，同时房地产空置率大幅下降，房地产市场交易量快速上升，土地市场和各级房产交易市场均十分活跃，拿地热情、物业开发与项目建设加速开展，进一步推动了房地产业的进一步扩张，交易数量增加，房地产价格也越涨越高，投机者及自用者均陷入“郁金香”式的疯狂。

在持续的繁荣和疯狂后，特别是三四线城市，房子多到一定数量，价格也涨到一定程度时，而住房真实需求的增长是比较稳定的，当供给数量增速大大超过真实需求增速时，根据西方经济学的“需求-供给”曲线，会发生市场无法承受价格，部分敏锐的投机客率先撤出市场，同时社会关于限制炒房的声音会加大，政府也开始关注并出台一系列的控制措施，击鼓传花的游戏无法继续，房价短期不会继续增长甚至可能下跌，房产交易量也会缩减，需求明显萎缩。而这时由于房地产行业开发周期长，基于乐观预期竞相拿地发展房地产业的企业由于开发惯性还会继续增加供给，进一步导致房价下跌的预期，观望情绪浓厚，交易更加低迷，这是周期性谷底。

随着经济发展，家庭裂变等刚性需求对存量房产的消耗，房地产市场又会迎来新的乐观预期，再经历疯狂，也会再进入寒冬，这是行业的自然规律。国内也大致经历了1998-2008年持续发展、2008-2009的行业低谷、2010-2013年的迅猛发展、2014-2015年的交易冷清、2015年又重回活跃等几个周期，因此银行分支机构在发展个人住房按揭贷款时，需充分预测这种周期性风险对当地的房产行业的影响，要有前瞻性的预测并做好“逆周期”的风险控制措施，例如在交易疯狂的阶段，强化申请人准入审查，提高首付比例等防控策略。

二、楼盘和开发商风险

从住房市场化改革开始，房地产行业获得高速发展，早期进入的房地产公司赚得盆满钵满。因此，在利益驱动下，不少其它行业的公司跨行介入房产地产行业以期分得一杯羹，往往由于经验欠缺、各方面情况预估不足引发项目开发失败。因此银行需要重点关注楼盘项目和开发商资质风险。

01、楼盘准入

银行在楼盘项目审核阶段需要关注的.准入风险，包括非现场资料审查和在建工程现场走访，了解拟合作楼盘所在区位、定位和环境等因素，是否出具结顶报告。工地现场走访时观察是否结顶或临近结顶，有无延期交付或者烂尾的可能，同时注意从其他渠道了解楼盘质量整体情况。在完成拟合作楼盘的方案审批后，还需要持续跟踪楼盘销售进度，客户评价等。

结合个人的按揭业务楼盘审查经验，无论是商品房现售或预售，在楼盘准入时需要重点审核的方面有：

一是开发商的《国有土地使用证》、《建设工程规划证》、《建设用地规划许可证》、《建设工程开工许可证》、《商品房预售许可证》等五证是否齐全，五证不全或者存在瑕疵的房产不能取得相关房地产权证;

二是开发商自有资金是否充足，要求达到占30%以上，三四线城市中小开发商自有资金要求达到40%以上，建设单位、建设项目、建筑面积是否前后一致，是否因某些原因在楼盘建设过程中发生变更;

三是对于优质开发商的楼盘，允许发放能在六个月内结顶的个人住房按揭贷款(底层主体建筑已完成的情况，给予一周一层的建设进度)，其它中小开发商必须在主体结顶之后给予办理个人个人住房按揭贷款;

四是尽量选择楼盘地址位置佳，配套设置完善的大中型社区住宅。

02、开发商资质

房地产行业是典型的资金密集型行业，具有投资大、风险高、周期长、供应链复杂等特点，而该行业又是实实在在的暴利行业，发展中有关监管部门对行业的准入制度把握不严，因此房地产开发商是鱼龙混杂，存在一些不良开发商或根本不具备资质的开发商。另一方面，企业跨行介入房产开发难度大，经验明显不足，而某些地区的小型开发商由于在当地特殊的人脉资源，在特殊的时机下存在“非正常”手段获取项目开发资格，如此容易引发林林种种的问题，楼盘项目审查更要积极关注开发商资质和背后的股东实力。

基于当前市场环境，在实践操作中，尽可能选择优质开发商，包括全国性的著名开发商或其占股50%以上的开发企业，资质为一级或具有国有企业、上市公司等背景的开发商，资质为二级的或分支行所在区域的龙头、知名房地产企业开发商等等。

该风险要素的防范关键是开发商资金链和工程质量问题，在经济繁荣期，融资便利且能通过房价的上涨来消化资金不足的问题，一旦资金链断裂，以土地及在建工程抵押的开发贷款也会暴露风险，开发商的阶段性担保已毫无意义，而预售的个人个人住房按揭贷款保障也会因购房人的集体对抗而降低。因此，建议审慎介入开发商股东为跨界经营的民营企业和个人。

三、按揭客户信用风险

信贷过程中，银行作为资金的经营者而非资产的受让者，不论何种担保方式，借款人终究是我们关注的第一还款来源。因此，住房按揭业务过程中，杜绝虚假按揭、预判个人住房按揭贷款申请人的还款能力亦是必不可少的风险防范举措。

1、还款能力

在个人住房按揭贷款日常审查中，基本可以将客户分为两大类别：受薪人士和自营业主。针对两种不同的群体，信用风险防范侧重点迥异。

一是受薪人士，其中对于政府机关、事业单位、国有企业等优质受薪人士，一定程度上可以放宽对负债率的要求，做到收入证明和家庭关系等基本资料的核实，工作单位的属性决定其违约的成本较高，个人住房按揭贷款的风险相对较低。而另一部分普通企业的受薪人士，需要重点关注其职业的稳定性和历史工作履历，同时由于普通企业的收入证明一般把控不严，可以要求提供代发工资银行流水明细单(注意假流水风险，参阅作者关于银行流水审查的文章)，另外可以关注社保记录单和购房动机等来防范风险，特别是具有与其收入情况和家庭情况匹配的自住型或改善性购房需求，这类贷款的违约率往往较低。

二是自营业主，这类客户的收入来源与其经营情况息息相关，且容易在经营情况良好和心理预期良好的时候购买金额较高的住房或者排屋别墅等，在经济下行周期或者经营企业出现问题时容易按揭还款“断供”，不确定较受薪人士要高。因此，对于此类客户，理应参考小微贷款客户信贷审查标准，分析其基本信息、资产负债率、家庭关系、资产历史积累、企业经营能力及可持续性等，结合购房的时机、房屋位置和价值等情况，交叉验证，综合评估其违约风险。

2、虚假按揭

由于住房按揭业务客户的准入门槛较低，一般银行的基本准入要求为65周岁以下的具有完全民事行为能力，承担完全民事责任能力的自然人，能提供合法、有效的身份证明即可。因此部分开发商为应对资金链危机，通过给予一定报酬的招集内部职工或者社会人员向银行申请个人住房按揭贷款，不仅可以获得较低的贷款利率还可以快速回笼资金。同时，部分性质较为恶劣的房产商，以利益诱惑房管部门人员和银行工作人员，利用虚构的房号进行信贷诈骗，涉案人员广、金额大，需要重点防范。

另一方面，部分购房者因为限购政策或者违法犯罪逃废债等无法申请个人住房按揭贷款，选择通过第三人的方式办理。这种情况特别是后者，需要严格审查申请人的代办动机和资信条件，如果有充分理由证明为违法犯罪逃废债的实际购房人借名办理购房及按揭申请的行为，及时杜绝此类行为。

实践操作中，遇到各式各样的虚假按揭，根据按揭房屋的真实性及申请人的购房及签字是否真实意思表示，主要有四类典型代表：提供虚假资料的真人真房类、虚构房号的假人假房类、签字不真实或非真实购房的假人真房类和利用某些制度漏洞一房多卖欺骗购房者的真人假房类，需要调查审批人员的“火眼金睛”及时甄别。

四、银行内部操作风险

银行内部引发的房屋按揭风险主要有以下四个方面：

1、考核激励设计缺陷

随着住房按揭业务竞争的加剧，部分银行分支机构考核压力大、急于求成，在未做好业务规划的同时，以人海战术介入楼盘按揭业务抢单，散单化明显。由于开发不集中，深度介入的楼盘少，不利于整体风险管控。

激励措施未充分体现风险递延，部分基层网点的奖励以完成笔数来给予一次性发放，导致部分客户经理短期内冲量效应显著，业务发展和风险控制失衡。

此类情况需要银行管理机构统筹规划，充分发挥公私联动的优势，结合房地产开发贷业务等做好楼盘深度开发。对于新发放个人住房按揭贷款业务的费用配置，综合考虑当期专项激励与基础营销和客户后期维护奖励的平衡，完善考核激励制度。

2、贷前调查不尽职

调查不尽职主要表现在缺少对自雇人士家庭资产负债情况及偿债能力的持续性评估，主观上认为房屋按揭风险低，审核收入证明、银行对账单名下和自雇人士的当前经营收入即可，基本不会收集申请人的固定资产等证明其历史收入积累的佐证资料，企业名下负债、具体经营情况和申请人家庭社会负债调查更是甚少提及。对受薪人士的工作单位、银行对账流水和收入准确性及真实性核查走过场，特别是普通企业的收入证明，因为其可获得性强，常有房产销售人员为购房人代办收入证明甚至虚假银行流水，这些方面往往未引起银行客户经理足够的重视。

3、贷款操作不合规

贷款过程中操作常见风险有：一线业务人员帮助申请人包装申请资料，贷款审查人员未发现明显伪造资料，信贷要素录入错误，签订的合同存在瑕疵，未严格落实核保面签手续，发生签字人冒名顶替等。这需要银行严格执行内部操作规定，风险审查从严把关实质性风险，各个岗位人员谨慎细心，经办不马虎，复核不形式，对审批意见落实、信贷合同不符合放款条件的严格控制，不先放后补。

4、贷后检查不到位(抵押物和数据清洗模型)

个人住房按揭贷款期限长，经办人员基本是一锤子买卖的思维，且贷款存续期间，银行人员流动大，更会忽视按揭贷款的贷后回访工作。目前银行对于个人住房按揭贷款的管理常体现为监测按揭贷款抵押物的二抵及法院冻结等限制信息、按揭贷款人每月还款情况等，而对于按揭贷款人的家庭变化及自雇人士的经营企业变化掌控明显不足。

按揭楼盘项目和按揭贷款资金流向缺乏监控。一手房按揭过程中，作为非主办行的经办机构很难监控售房款的资金使用情况，且部分银行的分支行未有效开展一手房按揭的项目贷后维护，缺乏专人监测楼盘的销售进展、交房及入住情况、周边配套设施、房价变化情况等等，甚至对出现较多业主维权、抗议的楼盘也未能及时预警、排查。这种只要不出现按揭还款逾期，基本就是事不关己的态度不可取。

做好贷后风险管理对于长期性的贷款是十分重要的，无论是一手房按揭还是二手房按揭，银行均应该有效地建立抵押品是否发生二抵及被限制的动态跟踪机制，同时构建有效的风险数据清洗模型，定期做好存量按揭客户的预警分析，做到早发现、早预防、早处理。

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买房贷款为什么房地产贷款的风险较低

当资金不足的时候，很多人都会向银行进行贷款，贷款却是有一定的风险的。现在市面上房地产贷款的风险比较低，很多人都为此疑惑，那么为什么房地产贷款的风险较低呢？什么叫房地产贷款风险呢？下面和我一起来看看吧。

一、为什么房地产贷款的风险较低

1、房地产贷款在各个银行的业务中所占的比例目前并不是非常高，特别是在大的银行业务中所占的比例非常低，一般都在8%以下，低一点的甚至在6%到7%。房地产贷款在某些中小商业银行中会稍微高一点，大约10%以上一点。

2、假如说整个房地产市场的总体比较平稳，没有出现大的系统性风险的话，那么房地产开发贷款的风险就不会很大。对于商业银行来说，房地产贷款具有不错的回报，并且比较稳定，所以商业银行一定还会要做。

3、房地产行业是中国的所有行业中非常重要的行业之一，随着中国各个城镇的的发展，中国二三线城市的房地产行业的发展还具有广大的发展空间，它将是商业银行非常重要的一块业务。

4、自从2008年下半年中国受到国际金融危机的冲击以后，房地产市场价格就有所下跌，但是房地产行业的信贷却保持了相对稳定的状态。在2009年的第二季度以后后，经开始回暖，所以房地产市场的价格也开始上涨，各个银行也相应的增加了房地产贷款的比重，但是却没有大幅度的提升。

二、什么叫房地产贷款风险

房地产贷款风险是指房地产的金融机构发放的一种贷款，会因为经济金融活动中的各种不确定性因素的影响，将会遭受损失的一种可能性。房地产贷款风险具体体现是当房地产贷款日期到期后，有可能会出现不能按时收回贷款资金或者是贷款出现贬值的风险情况。

当进行房地产贷款的时候，要小心谨慎，因为房地产贷款具有一定的风险。以上是关于为什么房地产贷款的风险较低呢和什么叫房地产贷款风险的相关内容介绍，各位有需要的朋友可以详细了解一下。

房屋抵押贷款的风险

房贷转抵押贷款的风险有：

1、流程太复杂。申请的是抵押经营贷款，就需要借款人有公司，并且公司还要成立一年以上。假如这款人的名下没有公司，还需要过户一个公司，一个新的公司流程非常的复杂，有可能过户的新公司还达不到银行的审核标准。

2、成本比较高。如果借款能需要过户新的公司，过户的费用并不低，而且每年还需要缴纳记账和地址费用。如果借款人不知道如何办理的话，还要找中介机构辅助自己办理，中间还需要交中介费用。

3、还贷风险。抵押贷款的还款期限大概是五年左右，如果中途银行的政策发生变化，有可能要求借款人要提前还款，无力还款的话，就会出现逾期的情况，对个人信用的影响非常大。

房地产贷款政策风险的介绍就聊到这里吧，感谢你花时间阅读本站内容，更多关于房地产贷款信用风险、房地产贷款政策风险的信息您可以在本站进行搜索查找阅读喔。