房地产开发企业国内贷款？

房地产开发贷款条件？

房地产开发贷款条件：

鉴于购房者获得的房屋期权可设定抵押，则开发商拥有的房屋期权也应该可以设定抵押。

上海市人民政府第76号令《上海市房地产抵押办法》第三条就规定了“房屋期权包括房屋建设期权和预购商品房期权”，即依法生效的建设工程总承包合同，建设工程施工总承包合同约定开发商某一时间获得建成房屋的权利可设定抵押。

建设银行上海分行曾经尝试以开发商与施工单位签定的合法生效的建筑工程承包合同为依据，按在建项目分部工程完成工程量分段设定抵押权，分段递增抵押物，并按约定的抵押额分次发放贷款。

扩展资料

土地开发主要是指房屋建设的前期工作，主要有两种情形：

一是新区土地开发，即把农业或者其他非城市用地改造为适合工商业、居民住宅、商品房以及其他城市用途的城市用地；

二是旧城区改造或二次开发，即对已经是城市土地，但因土地用途的改变、城市规划的改变以及其他原因，需要拆除原来的建筑物，并对土地进行重新改造，投入新的劳动。

就房屋开发而言，一般包括四个层次：第一层次为住宅开发；第二层次为生产与经营性建筑物开发；第三层次为生产、生活服务性建筑物的开发；第四层次为城市其他基础设施的开发。

参考资料：房地产开发_百度百科

我国法律对于国外投资房地产是否允许？急求答案

目前我国法律已经明确有资格境外机构和个人可在国内购房。

住建部、商务部等6部委联合发布《关于调整房地产市场外资准入和管理有关政策的通知》，明确有资格境外机构和个人可在国内购房。除了还在实行限购政策的城市，境外人士在国内购房套数已经不受限制。

《通知》提出，外商投资房地产企业注册资本与投资总额比例，按照《国家工商行政管理局关于中外合资经营企业注册资本与投资总额比例的暂行规定》执行。取消外商投资房地产企业办理境内贷款、境外贷款、外汇借款结汇必须全部缴付注册资本金的要求。

同时，《通知》规定，境外机构在境内设立的分支、代表机构(经批准从事经营房地产的企业除外)和在境内工作、学习的境外个人可以购买符合实际需要的自用、自住商品房。对于实施住房限购政策的城市，境外个人购房应当符合当地政策规定。

房地产贷款新政策2021

根据《关于建立银行业金融机构房地产贷款集中度管理制度的通知》规定，银行业金融机构(不含境外分行)房地产贷款占比和个人住房贷款占比应满足人民银行、银保监会确定的管理要求，即不得高于人民银行、银保监会确定的房地产贷款占比上限和个人住房贷款占比上限，开发性银行和政策性银行参照执行。

也就是说，以后银行房地产贷款和个人住房贷款，均有上限，不得突破。

对各银行的比例限制也有明确规定：

第一档，中大型银行，包括中国工商银行、中国建设银行、中国农业银行、中国银行、国家开发银行、交通银行、中国邮政储蓄银行，房地产贷款占比上限为40%，个人住房贷款占比上限为32.5%。

第二档，中资中型银行，包括招商银行、农业发展银行、浦发银行、中信银行、兴业银行、中国民生银行、中国光大银行、华夏银行、进出口银行、广发银行、平安银行、北京银行、上海银行、江苏银行、恒丰银行、浙商银行、渤海银行，房地产贷款占比上限为27.5%，个人住房贷款占比上限为20%。

第三档，中资小型银行和非县域农合机构，包括城市商业银行、民营银行、大中城市和城区农合机构，房地产贷款占比上限为22.5%，个人住房贷款占比上限为17.5%。

第四档，县域农合机构，房地产贷款占比上限为17.5%，个人住房贷款占比上限为12.5%。

第五档，村镇银行，房地产贷款占比上限为12.5%，个人住房贷款占比上限为7.5%。

买房申请住房贷款的条件

1.具有城镇常住户口或有效居留身份;

2.有持续且稳定的职业于薪资收入，并且征信上的信用较高，更具有按期偿还与能固定还本息的这个能力;

3.不享受购房补贴的，以不低于该房屋总购房款的30%作为购房首付款;享受购房补贴的，以个人承诺的30%作为购房首付;

4.以银行认可的资产作为抵押或质押，或以具有足够代偿能力的单位或个人作为担保人偿还贷款本息，承担连带责任，房贷利率上调也是个问题。

5.具有有关的卖方协议，而且买的房子的价格是符合银行对购买贷款的有关要求，加上对房子的正确股价，卖方方面的协议也很全乎。

6.银行规定的其他条件。

我国法律对于国外投资房地产是否允许？

外资独资房地产企业就是外国资本投资的，以前有外资企业法专门规定，目前都一样了，公司法通用。外资企业按照国民待遇原则，跟国内企业一样管理。

如果去国外投资房地产，需要按照当地的法律规定办理，不再适用我国法律，对外投资没有限制。

外商投资的房地产开发企业注册资本金能否以股东借款的方式在国内筹措资金？

应该是可以在国内筹措资金的。

2012年第12-13号 中国人民银行文告（总第347-348号）

目录

中国人民银行关于明确外商直接投资人民币结算业务操作细则的通知

中国人民银行关于建立支付机构监管报告制度的通知

中国人民银行关于明确外商直接投资

人民币结算业务操作细则的通知

银发〔2012〕165号

中国人民银行上海总部,各分行、营业管理部,省会（首府）城市中心支行、副省级城市中心支行,国家开发银行、各政策性银行、国有商业银行、股份制商业银行,中国邮政储蓄银行：

为贯彻落实《外商直接投资人民币结算业务管理办法》（中国人民银行公告〔2011〕第23号公布），便利境外投资者以人民币来华投资，规范银行业金融机构（以下简称银行）办理外商直接投资人民币结算业务，现就有关事项通知如下：

一、境外投资者应当根据《人民币银行结算账户管理办法》（中国人民银行令〔2003〕第5号发布）、《境外机构人民币银行结算账户管理办法》（银发〔2010〕249号文印发）等银行结算账户管理规定，开立境外机构人民币基本存款账户、专用存款账户及一般存款账户。

二、一个境外投资者在境内只能开立一个人民币前期费用专用存款账户，账户名称为存款人名称加“前期费用”字样。

境外投资者如为境外自然人，可以按照《人民币银行结算账户管理办法》等银行结算账户管理规定申请开立个人人民币银行结算账户，专门用于存放前期费用。该账户的使用应当参照境外机构人民币前期费用专用存款账户进行管理。银行将境外投资者开立的用于前期费用的个人银行结算账户向人民币跨境收付信息管理系统报备时，应当在“备注”最前面注明“前期费用”字样。

银行在为境外投资者开立人民币前期费用专用存款账户时，应当登录人民币跨境收付信息管理系统查询该境外投资者是否已开立前期费用账户，已经开立的，不得再为其开立。

三、境外投资者开立人民币再投资专用存款账户，账户名称为存款人名称加“再投资”字样。

境外投资者为境外自然人的，可以按照《人民币银行结算账户管理办法》等银行结算账户管理规定申请开立个人人民币银行结算账户，专门用于存放再投资资金。该账户的使用应当参照境外机构人民币再投资专用存款账户进行管理。

四、境外投资者的人民币前期费用专用存款账户、人民币再投资专用存款账户的收支范围按照中国人民银行有关规定执行。

境外投资者人民币前期费用专用存款账户内的资金不得用于土地招拍挂或购买房产。

五、开展人民币直接投资业务活动的外商投资企业应当选择一家结算银行作为主报告银行通过人民币跨境收付信息管理系统向其注册地中国人民银行分支机构办理企业信息登记、报送变更信息。外商投资企业注册地中国人民银行分支机构应当对主报告银行报送的信息进行核查，发现疑问的，有权要求外商投资企业和主报告银行进行说明并提交有关文件材料。

在办理企业信息登记、报送变更信息时，外商投资企业应当向其主报告银行提交外商投资企业批准证书复印件、营业执照副本和组织机构代码证等文件。其中外商投资合伙企业在办理企业信息登记、报送变更信息时，应当提供营业执照副本、组织机构代码证和工商行政管理部门出具的包括合伙企业全部登记事项在内的加盖登记机关查询章的企业基本信息单或网络查询结果打印单。主报告银行应当留存外商投资企业提供的有关文件复印件备查。

以人民币设立的外商投资合伙企业在境内投资的，还应当遵守国家有关部门的管理规定。

六、新设立外商投资企业凭商务主管部门颁发的企业设立批准文件在其注册地的银行开立人民币资本金专用存款账户。同一批准文件只能开立一个人民币资本金专用存款账户，账户名称为存款人名称加“资本金”字样。

已设立外商投资企业增加注册资本金的，外商投资企业凭商务主管部门颁发的注册资本变更批准文件在其注册地的银行开立人民币资本金专用存款账户。同一批准文件只能开立一个人民币资本金专用存款账户，账户名称为存款人名称加“资本金”字样。

外商投资企业人民币资本金专用存款账户的累计贷方发生额不得超过国家有关部门批准或备案文件标注的金额。

七、外商投资合伙企业凭工商行政管理部门出具的加盖登记机构查询章的记载有合伙企业合伙人认缴或者实际缴付出资额等登记事项在内的企业基本信息单或网络查询结果打印单，参照第六条规定开立人民币资本金专用存款账户。

八、境外投资者以人民币并购境内企业设立外商投资企业的，被并购境内企业的各中方股东凭商务主管部门颁发的外商投资企业设立批准文件开立人民币并购专用存款账户。每一中方股东凭同一批准文件只能开立一个人民币并购专用存款账户，账户名称为存款人名称加“并购”字样。

境外投资者以人民币向境内外商投资企业的中方股东支付股权转让对价款的，各中方股东凭商务主管部门颁发的股权变更批准文件开立人民币股权转让专用存款账户。每一中方股东凭同一批准文件只能开立一个人民币股权转让专用存款账户，账户名称为存款人名称加“股权转让”字样。

在并购和股权转让行为完成后，上述人民币并购专用存款账户和人民币股权转让专用存款账户存放的资金可依法使用，账户的境内使用信息无需报人民币跨境收付信息管理系统。

九、境外投资者以人民币资金并购境内企业设立外商投资企业或收购外商投资企业中方股权，中方股东为境内自然人的，中方股东可以按照《人民币银行结算账户管理办法》等银行结算账户管理规定申请开立个人人民币银行结算账户，专门用于存放境外投资者汇入的人民币并购款或股权转让款，该账户的使用应当参照人民币并购专用存款账户或人民币股权转让专用存款账户进行管理。

银行将中方股东开立的用于并购或股权转让的个人银行结算账户向人民币跨境收付信息管理系统报备时，应在“备注”最前面注明“并购”或“股权转让”字样。

十、自本通知下发之日起三个月内，境外投资者、外商投资企业和中方股东应按照本通知的有关规定对在本通知下发前根据《外商直接投资人民币结算业务管理办法》开立的各类人民币专用存款账户进行清理核实，补充提供有关开户证明文件和办理账户名称变更业务；对于开立两个（含）以上前期费用专用存款账户，以及凭同一证明文件开立两个（含）以上资本金专用存款账户、并购专用存款账户、股权转让专用存款账户的，应当确定其中一个继续使用，并向开户银行出具书面确认函、补充提供有关开户证明文件和办理账户名称变更业务，同时办理其他银行结算账户销户手续。

十一、外商投资企业注册资本金按期足额到位后，方可自境外借用人民币资金。外商投资企业境外人民币借款利率由借贷双方按照商业原则在合理范围内自主确定。外商投资房地产企业不得自境外借用人民币资金。

外商投资企业一笔境外人民币借款只能开立一个人民币一般存款账户办理资金收付。境外借款人民币一般存款账户原则上应当在外商投资企业注册地的银行开立，对确有实际需要的，外商投资企业可选择在异地开立人民币一般存款账户，并报其注册地中国人民银行分支机构备案。原则上，外商投资企业境外人民币借款应当通过原借款结算银行还本付息。

十二、外商投资企业向其境外股东、集团内关联企业和境外金融机构的人民币借款和外汇借款合并计算总规模。国家有关部门的批准或备案文件以外币计价的，人民币与外币的折算汇率为借款合同生效日当日中国人民银行授权公布的人民币汇率中间价。

外商投资企业境外人民币借款按照发生额计算总规模。外商投资企业境外人民币借款如有展期的，首次展期不计入外商投资企业境外借款总规模,此后的展期计入境外借款总规模。对于以外商投资企业为受益人的境外机构和个人对境内银行提供担保，已实际履约的人民币金额计入境外借款总规模。外商投资企业境外人民币借款转增资本的，相应的借款不再计入外商投资企业境外借款总规模。

十三、除外商投资性公司和外商投资融资租赁公司等特殊类型外商投资企业外，外商投资企业本外币借款总规模不得超过国家有关部门批准的投资总额与注册资本的差额。

外商投资性公司的境外人民币与外币借款总规模按照商务主管部门关于外商投资举办投资性公司的有关规定执行。外商投资融资租赁公司境外人民币借款全部计为风险资产。外商投资融资租赁公司的风险资产按照商务主管部门有关规定进行管理。

十四、外商投资企业办理境外人民币借款结算业务时应当向其境内结算银行提交以下材料，境内结算银行应当进行认真审核。

（一）外商投资企业批准证书；

（二）最近一期验资报告；

（三）人民币借款合同；

（四）截至申请日境外人民币借款、外币借款和以本企业为受益人的境外担保的人民币实际履约等情况说明。

境内结算银行应当在为外商投资企业办理境外人民币借款结算业务后5个工作日内向人民币跨境收付信息管理系统报送该外商投资企业的基本信息和人民币借款情况，并留存外商投资企业提供的有关文件复印件备查。外商投资企业注册地中国人民银行分支机构应当对结算银行报送的信息进行核查，发现疑问的，有权要求外商投资企业和结算银行进行说明并提交有关文件材料。

十五、按照《人民币银行结算账户管理办法》和《境外机构人民币银行结算账户管理办法》等规定，境外投资者人民币前期费用专用存款账户和人民币再投资专用存款账户，外商投资企业人民币资本金专用存款账户和人民币境外借款一般存款账户，外商投资企业的中方股东人民币并购专用存款账户以及被并购境内企业中方股东人民币股权转让专用存款账户，均为活期存款账户，存款利率按中国人民银行公布的活期存款利率执行。

十六、外商投资企业的人民币资本金专用存款账户、人民币境外借款一般存款账户存放的人民币资金应当在符合国家有关部门批准的经营范围内使用，不得用于投资有价证券和金融衍生品，不得用于委托贷款，不得购买理财产品、非自用房产；对于非投资类外商投资企业，不得用于境内再投资。外商投资企业资本金专用存款账户的人民币资金可以转存为一年期以内（含一年）的存款，外商投资企业的人民币境外借款一般存款账户存放的人民币资金不得转存。

十七、外商投资企业人民币资本金专用存款账户和人民币境外借款一般存款账户的人民币资金可以偿还国内外贷款。

十八、除支付工资以及企业用作差旅费、零星采购、零星开支等用途的备用金等以外，外商投资企业人民币资本金专用存款账户和人民币境外借款一般存款账户资金不可划转至境内同名人民币存款账户。

十九、银行在办理各类外商直接投资人民币结算业务后5个工作日内，应当按照《外商直接投资人民币结算业务管理办法》第二十一条的规定及时、准确、完整地向人民币跨境收付信息管理系统报送有关人民币资金收付信息。中国人民银行和国家外汇管理局建立外商直接投资相关业务信息共享机制。

《外商直接投资人民币结算业务管理办法》施行前，境外投资者以人民币来华投资的，结算银行应当在2012年7月31日前按照《外商直接投资人民币结算业务管理办法》和本通知向人民币跨境收付信息管理系统补报有关信息。

二十、境外企业可按照《境外机构人民币银行结算账户管理办法》等银行结算账户管理规定开立境外机构人民币银行结算账户，以人民币来华从事合作开采、开发、勘探资源，承包境内工程等生产经营活动，相应的人民币结算业务参照《外商直接投资人民币结算业务管理办法》和本通知进行管理。

请中国人民银行上海总部，各分行、营业管理部，各省会（首府）城市中心支行，各副省级城市中心支行将本通知转发至辖区内银行。

执行中遇到的问题，请及时报告中国人民银行。

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