房地产抵押贷款提前清偿？

提前还房贷,需要补偿吗?

经济观察报 记者 汪青 8月1日，交通银行（以下简称“交行”）官网发布的一则“提前还房贷交1%补偿金”公告掀起热议。 值得玩味的是，上线一日后，交行官网已找不到该公告。不过，公告所提的提前偿还房贷是否交补偿金讨论却未停。 某城商行上海分行内部人士对经济观察报记者表示，“客户提前还房贷这个事情本身就是违约行为，在任何银行的房贷合同里面都有写明。比如我们行对提前还贷的客户也会收取相应的违约金，但是考虑到在上海市场房贷业务占比较小，本身就没有特别强的竞争力，所以在实际业务操作过程中都没有收取。” 记者了解到，目前各家银行对于提前还房贷是否收取补偿金以及收费标准等规则各有不同。有些银行规定无论何时提前还款均无需交补偿费；有些银行则规定在一定时期（3个月、半年、一年）内不允许提前还款，此后不收违约金；此外，还有部分银行则规定提前还款将以本金的百分比计算或加收若干个月份的利息。 公告“一日游”后火速撤下 8月1日，交行在其官网发布的一则《关于个人按揭类贷款、个人线上贷款抵押贷（消费）提前还款补偿金收费调整的公告》显示，为进一步做好个人按揭类贷款、个人线上抵押贷（消费）相关金融服务，规范提前还款补偿金收费行为，交行对个人按揭类贷款、个人线上抵押贷（消费）提前还款补偿金收费标准进行调整。 自2022年11月1日起调整后，包括个人住房贷款、个人商业用房贷款、个人厂房贷款在内的个人按揭类贷款及个人线上抵押贷（消费），提前还款补偿金收取具体以贷款合同中约定为准，补偿金比例为提前还款本金金额的1%。 值得一提的时，在这份公告中亦强调了“在合同约定基础上，各地分行具有补偿金优惠减免权限。有交行网点员工表示，尚未接到通知调整提前还款补偿金，补偿金数额根据合同条款由各地分支机构与客户自行协商决定”。 在调整前，交行的提前还款补偿金收费标准分为两种情况： 第一种为部分提前还款补偿金。每年可免收补偿金进行部分提前还款一次，从第二次开始，收取部分提前还款补偿金，补偿金额为当次提前还款本金金额的1%。 第二种为全部提前还款补偿金（只适用于普通贷款，不适用于循环贷款）。如果是贷款期限2年（含）以上5年（含）以下，并在1年内全部提前还款，或者是贷款期限5年以上，并3年内全部提前还款的，均收取当次提前还款本金金额的1%。 “过去此类银行征收1%的补偿金或违约金，主要是指一年内多次提前偿还的、偿还不足3年就提前偿还的等类型，是有一定的限定标准的。而此次可以看出，各类提前还贷的行为都有可能要征收1%的违约金，这说明补偿金或违约金政策开始偏紧。”易居研究院智库中心研究总监严跃进对记者表示。 本质上看，客户提前还款在一定程度上会对放贷机构的预期收益造成影响，提前还款补偿金则是债务人提前偿还贷款向贷款方支付一定利息（补偿金），以补充贷款方利息损失。一方面，弥补贷款方由于债务人提前还款而导致的一定未来利息损失；另一方面，也是适度增加提前还款成本，毕竟房贷对于银行仍是优质资产之一。 有金融分析人士认为，一般来说，客户提前还款，资金回笼释放了部分个人房贷额度，拓展了银行放贷空间；但同时，银行目前面临的房贷利率整体较之前的利率明显下降。整体上，由于房贷金额大，提前还房贷并不普遍，预计实质影响偏有限。 相关话题掀起热议后，交行于8月2日撤下该公告。 记者致电交行客服部，对方表示，此前确实发布该公告，目前已经下架。目前实际执行政策未有变动，各地分行会结合当地的市场情况制定相关政策，与主流同业政策总体保持一致，具体以贷款合同约定为准。发布此次公告主要目的是，使客户更加清晰了解总行授权各分行的收费、减免权利，请以合同实际约定为准，对客户实际还款无实质影响。 根据交行2022年一季报显示，截止到3月31日，该行个人住房按揭贷款余额1.52万亿元，在其贷款总额中的占比21.95%，在个人贷款总额中的占比为65.89%。 中关村互联网金融研究院首席研究员董希淼认为，商业银行向客户发放贷款，并以合同形式明确约定贷款期限、利率等要素。全部或部分提前还款，违背了贷款合同中关于贷款期限的约定，是一种“违约”行为，这是部分银行对提前还款行为收取补偿金的逻辑基础。目前法律未明确规定提前还款需要支付补偿金，具体需要看贷款合同约定。如果贷款合同明确约定提前还款需要支付补偿金，那么银行按照合同约定收取违约金补偿金在法律上没有问题。 银行规则有所不同 记者了解到，目前各家银行对提前还房贷是否收取补偿金以及收费标准均有所不同。比如浦发银行、上海银行、招商银行上海分行以及建设银行上海分行等多家银行，均表示无论客户何时提前还款都不会收取补偿金。 “提前还款违约金是业务受理时体现在贷款合同里约定的，不过我们行在实操中都没有收取。目前按揭贷款提前还款实行免预约免违约金政策，按揭客户在客户经理陪同下，在网点柜面即可申请办理，下阶段会上线手机银行提前还款自助操作。”浙商银行上海分行表示。 与此同时，也有部分银行针对部分客户在放款后一定期限内提前还房贷会收取一定比例的补偿金。 平安银行上海分行表示，若在放款后第一年内提前还房贷，需支付剩余金额的1%；若在放款后第二年内提前还房贷，需支付剩余金额千分之五；满2年后即可免除补偿金。渣打银行上海分行放款后满一年可免除补偿金，若在放款后第一年内提前还房贷，需支付剩余金额的3%。 银行为何要限制客户提前还房贷呢？某股份制银行人士对记者表示，“银行每办理一笔房贷的手续都相当复杂，这也导致这部分业务人工成本较高，客户过早还款对于银行来说就会造成直接的损失。而当客户房贷已经交了一年或三年后，每年还款主要还的都是房贷利息。那么，这个时候客户提前还款银行也就可以接受”。 尽管交行上述公告已被撤下，不过业内人士仍表示，“看似普通的一则公告，背后反映的市场问题和民众心理需要积极给予关注。” 严跃进认为，要充分认识到购房者提前还贷的心理，部分是考虑到还款的压力想提前偿还，以减少后续的利息开支；部分是希望提前还贷进而把房产做抵押，从而获得成本更低的贷款；还有一部分则是近期有闲余资金进行提前还款。

11月起，交行提前还房贷要收取还款补偿金，将会如何收费？

交通银行发布公告称，自2022年11月1日起，提前还房贷是需要缴纳还款补偿金的，交行会根据提前还款本金的经营额进行收费，一般都是1%。在合同约定的基础上，各大分行是有一定优惠减免权限的，比如说少缴纳一些补偿金。

其实交通银行发布的公告不仅包括房贷，还包括很多的贷款，比如我们所说的商业用房贷款以及厂房贷款，这些都属于个人按揭类贷款。除了这种贷款，其实个人线上抵押消费贷款也是要在提前还款的时候缴纳补偿金的。因为你从银行贷了比较多的钱，使用这个钱去完成了自己的梦想，比如说买了房子或者做了其他的准备，所以你就需要偿还一定的利息，不然银行就是白借钱了。有一些人可能想着自己贷30万的房贷，然后先还一年，剩下的就一次性的还清，这就需要缴纳补偿金的，只要你是在交通银行申请的房贷。不过每一个银行都有着不同的规定，有一些银行是只要还款两年级以上就不需要缴补偿金了，网友们也可以看一看各大银行的细则。

其实缴纳补偿金在人们的预料之中，因为毕竟是从银行贷了钱，而贷款就是有利息的，客户自己也是知道的。不过之前的补偿金可能已经被减免了，也可能是比较的少。交通银行的客服还告诉公众，具体优惠减免政策需要以各地的分行为准，就是说分行的征收比例可能不到1%，也就是降低一点。毕竟现在人们的收入并不是特别的高，有一些人根本就还不起贷款，能够一次性把房贷还清的人也是很有实力的。

中国的国有银行其实是比较多的，在交通银行发布了公告之后，其他银行也陆续发了通知。比如说建设银行称个人房贷不需要缴纳期限还款的补偿金，但需要先正常还款一个月，然后才能进行预约提前还贷。

交通银行正式出台新规，提前还房贷要收补偿金，真的吗？

这个在一些地方确实是真的，现在房贷不允许不还也不允许早还，可能跟银行最近被管的比较严有关系。

交行提前还房贷将收 1 % 补偿金，是否合理？

      我认为，交行对于提前还房贷者，将收取 1 % 补偿金，这事并不合理。不能因为银行在贷款合同里有这样的规定，或者在制式条款里有约定，就觉得没问题。其实，提前还房贷将收 1 % 补偿金，这对于消费者来说，是增加了义务和负担，并限制了消费者的提前还贷权利。

     据媒体报道，　8月1日，交通银行发布公告，称将规范个人按揭贷款等的提前还款补偿金收费行为。交通银行在公告中表示，本次调整是为进一步做好个人按揭类贷款、个人线上抵押贷(消费)相关金融服务，规范提前还款补偿金收费行为。调整后的收费标准将于2022年11月1日起施行。根据公告，调整前，每年可免收补偿金进行部分提前还款一次，从第二次开始收取部分提前还款补偿金，补偿金额为当次提前还款本金金额的1%。对于全部提前还款补偿金，出现两种情况时，收取当次提前还款本金金额的1%。一是贷款期限2年(含)以上5年(含)以下，1年内全部提前还款；二是贷款期限5年以上，3年内全部提前还款。调整后，个人按揭类贷款(包括个人住房贷款、个人商业用房贷款、个人厂房贷款)及个人线上抵押贷(消费)，提前还款补偿金收取具体以贷款合同中约定为准，补偿金比例为提前还款本金金额的1%。在合同约定的基础上，各地分行具有补偿金优惠减免权限。

      我和身边的小伙伴们看到这则报道后，觉得提前还贷确实是共性问题。目前，在我的身边，由于受到疫情影响，以及受到理财收益降低、房贷利率下行等因素的叠加影响，确实有部分小伙伴选择提前还贷，因为小伙伴们发现，其实手中钱款的投资等收益，远比房贷利率高，因此，很多小伙伴会选择提前归还房贷。

     此次交通银行发布公告称，对于提前还房贷者，将收取 1 % 补偿金的消息引发热议后，在广大网友的批评和质疑声中，8月2日，交行在其网站匆忙撤掉了这则公告，而其客服回应，称撤下公告是为了避免进一步造成公众误解。我和小伙伴们看到，上述公告在交通银行官网列表中已经无法找到，交通银行原发布的公告现已被删除。

     我认为，提前向银行归还房贷，还要给银行缴纳补偿金，其实并不合理，是霸王条款。不能因为银行在贷款合同里有这样的规定，或者在格式条款里有约定，就觉得没问题。其实，提前还房贷将收 1 % 补偿金，这对于消费者来说，是增加了义务和负担，并限制了消费者的提前还贷权利。

     由此次交行对于提前还房贷者，将收取 1 % 补偿金，使我联想到在2020年1月，中国人民银行等四部门出台《关于进一步强化金融支持防控新型冠状病毒感染肺炎疫情的通知》（银发[2020]29号），规定“对因感染新型肺炎住院治疗或隔离人员、疫情防控需要隔离观察人员、参加疫情防控工作人员以及受疫情影响暂时失去收入来源的人群，金融机构要在信贷政策上予以适当倾斜，灵活调整住房按揭、信用卡等个人信贷还款安排，合理延后还款期限。”当时，在国家出台此项纾困政策后，交通银行积极回应，表示对于确受疫情影响，还款能力暂时下降的客户，给予一定的宽限期安排。对于满足条件的，给予一定的宽限期。

      俗话说，知错就改,善莫大焉。在前段疫情期间，交通银行认真落实国家纾困政策，规定对于借款人受疫情影响，导致暂时还不上房贷，经交行相关经办行批准，可以办理展期还款手续，我为其做法点赞。此次交行对于提前还房贷者，将收取1%补偿金。我想，这事儿不仅不合理，增加了消费者的义务和负担，还限制了消费者的提前还贷权利，这也是随后交行就将原发布的提前还贷收费公告进行删除的原因。我想，知错就改，彰显了交通银行对此问题的态度和整改决心。

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