银行为什么不给商铺按揭贷款？

商用房贷款的风险点包括哪些内容

个人商业用房贷款业务风险要点 个人商业用房贷款是指贷款人向借款人发放的用于购买商业用房的贷款，其中商业用房包括商铺和 办公用房两大类。个人商业用房贷款属于经营类房屋贷款，其风险大小与商业用房经营情况直接相关，具体来讲，项目所处区位、开发商商业地产运做经验和运做模式、借款人经营水平和自身素质、借款人企业经营状况等直接决定了贷款还款来源稳定性，也就决定了贷款风险的高低。 个人商业用房贷款与个人住房贷款风险点比较 风险点 个人住房贷款 个人商业用房贷款 项目风险 项目合规风险、完工风险 项目合规风险、完工风险、区位风险 开发商风险 开发商虚假按揭风险 开发商虚假按揭风险、运做风险 借款人风险 借款人收入风险、道德风险 借款人收入风险、道德风险、经营风险 市场风险 价值变化和评估风险 价值评估风险、返租包租风险、产权式商业用房风险 业态风险 - 业态风险 在个人住房贷款风险点基础上，个人商业用房贷款应重点考察如下风险点。 一、项目区位风险 风险点：项目不属于城市中心区域或城市区域中心、周边配套设施欠完善、交通不够便利、周边商 业（办公）氛围尚未形成、项目定位和规划同实际市场需求脱节、政府城市规划变更等，这些因素都极易导致项目整体运营失败。 管理措施：应着重关注项目的地理位臵、商业氛围、周边配套和市场定位。选择地理位臵好，属于 城市中心区域或城市区域中心；商业（办公）氛围浓厚，属于传统或新兴商业（办公）区；周边配套设施完善，交通便利；市场定位准确，有发展潜力的项目进行叙做。 加强与当地政府相关职能部门的沟通工作，密切关注政府规划动向。对于目前周边商业（办公）氛围良好，但未来三至五年存在政府规划变更可能，导致产业迁移的项目，谨慎介入。 二、开发商运做风险 风险点：商业地产开发对开发商能力要求远高于普通住宅项目，开发商商业项目运做经验、运做模式和持续资金实力对项目是否能获得预期成功至关重要。 管理措施：重点考察开发商此前在国内是否开发过类似商业项目，项目运行情况如何；开发商有无成熟的商业运做模式和富有经验的商业项目经营管理团队；开发商是否有充沛资金来源支持项目全程开发。 三、借款人经营风险 风险点：个人商业用房贷款是一种投资经营性贷款，借款人经营（投资）水平、个人素质和资信、借款人企业经营状况等都决定了投资经营收益的稳定性，亦即决定了贷款风险高低。 管理措施：了解借款人过往经营（投资）经验、分析借款人经营（投资）能力、预测借款人所经营（投资）业务的盈利能力和现金流量、判断其第一还款来源的可靠性，审慎测算预期收入。目标客户群应定位于已有成功经营（投资）经验和较强经营（投资）能力的客户群体。 通过面谈、面签，了解借款人及其主要家庭成员的教育背景、工作经历、生活状况，对借款人个人 素质做出判断。借款人个人素质高低直接关系贷款本息能否正常回收以及在或有资产保全情形下我行权益能否顺利实现。 借款人信用记录必须良好。原则上不得对存在多期逾期记录，且无合理理由的借款人发放贷款。 四、价值评估风险 风险点：与住宅相比，商业用房价值更易受宏观经济、市场环境影响，价格波动较大。一手商业用房价值能否与售价吻合，很大程度上取决于开发商运做能力。如果开发商项目运做失败，则会出现抵押物不足值的情况，给银行带来较大风险。对二手商业用房，由于目前国内评估体制不健全，地产中介和评估公司出于商业利益考虑往往高估二手商业用房的交易价格，从而增大银行风险。 管理措施：一手商业用房的价值评估可通过调查同一楼盘及同一区域商业用房的近期成交价格（比 较法），分析商业用房投资回报率（收益法），或找另一家评估公司再评估（复评法）等方式分析交易价格的真实性。 2 二手商业用房价值评估可以采取交易价、评估价孰低原则或者采取交易价、评估价、契税价孰低原 则确定抵押物价值。同时建立合作方准入、评价和退出机制，防范合作方（中介、评估公司）风险。 五、返租包租风险 风险点：对于一手商业用房，部分开发商采取售后包租、售后返租方式，将大型商业用房拆分成单个商铺出售给投资者，开发商再包租或返租进行经营，投资者通过租金获取投资回报。这种情况下，商业用房运营能否成功存在较大的不确定性。一旦开发商经营管理不善，租金不能按时返还给投资者，投资者发现投资失败，往往会停供贷款，导致贷款不良。 管理措施：严禁对开发商以包租、返租形式销售的商业用房发放贷款。 六、产权式商业用房风险 风险点：产权式商业用房是指大型商业用房，一般为百货/购物中心/大型超市，被分割成多个小的产权单位出售或出租。首先，由于大型商业用房被分割成多个小的产权单位，多数只有红线图，不存在明确物理分割，一旦出现违约情况，处臵抵押物难度很大。其次，产权式商业用房基本特性决定开发商对长期、后续经营缺乏耐心，开发商转嫁风险，商业氛围的培育有较大风险。 管理措施：严禁对产权式商业用房发放贷款。 七、业态风险 风险点：按照开发形式，商铺有如下几种典型业态： 商业街：是一种由许多商铺（金融、餐饮、商品、服务等小型零售商店）共同组成，集多功能、多业种、多业态，并按照规划有序排列的一种城市商业形态。商业街店铺一般为独立店铺，购买零散，不存在集中性风险，整体市场运做失败的风险也很小。 社区商铺：是指作为社区配套组成部分的街区型商铺和底层商铺，其经营对象主要是住宅社区的居民。社区商铺市场较为成熟，也是中小投资者的投资目标，风险较小。 沿街商铺：位于街道两侧且临街有门面的商铺属于沿街商铺。沿街商铺地理位臵适合经营，投资回报有一定保障，风险可控。 综合/专业市场：是指用于综合商品或某类具体商品买卖的场所。开发商将其拆分成单个商铺出售或出租给购房人经营或由购房人转租给他人经营。开发商可选择自留一定比例的商铺自主经营，根据开发商自留比例，可将经营模式分为出售型（开发商出售全部商铺）、出租型（开发商自留全部商铺）和混合型（开发商自留一定比例商铺）三类。其中出售型，由于所有权转移，无法有效实行统一的经营管理，风险较大。混合型，由于购买者和开发商共同运做，风险较小。一般来说，新建综合/专业市场运做能否成功取决于以下三个条件：开发商的开发经历、市场运做能力和客户储备情况；开发商的资金实力；市场经营模式。 商场类商铺：指百货商场、购物中心、普通酒店、公寓式酒店、商住公寓、俱乐部、会所、展览中心、写字楼等里面用于商业用途的商业空间。商场类商铺由于缺乏独立产权和（或）明确物理分割，抵押物变现难度较大，风险较高。 管理措施：商业街、社区商铺、沿街商铺风险相对较小，是目前全辖商铺贷款叙做的主要对象。 一个新的综合/专业市场从建成到成熟稳定运行，需要3到5年的时间，能否成功运做存在较大不确定性。且此类型商铺的大部分风险来自开发商，难于预测。对一手综合/专业市场需要谨慎考察，原则上不得叙做。

贷款几百万买铺的风险

购买商铺属于一项相对高投入、高产出的投资行为，相伴而行的便是高风险。个人商铺贷款具有比例低、年限短的特点。而商铺贷款额也不会超过合同价款的60%，贷款期限也只有10年。另外，银行对商铺贷款者资质的审核也比住宅贷款更严。（各地贷款政策有所不同，具体需查询当地政策。）

拓展资料：

一、什么样的商铺能买卖

1、房屋的用途和土地用途：房屋的类型必须是商业用房性质，否则，你将面临无法办出营业执照的情况，也会有非法使用房屋的风险。

2、房屋权利人同意，以确保与房屋权利人或者其他由权利人签署租赁合同。

3、房屋没有有租赁登记信息。若商铺存在租赁登记信息，租赁者是有商铺的优先购买权的。当然如果租赁者出具放弃优先购买权的证明，那也是可以的。

二、买卖商铺时，需要注意的问题

1、注意公用分摊面积

一般情况下，商铺的公摊面积占建筑面积的30—40%，有的甚至超过50%。对购买者来说，商铺的单价高于住宅物业，即使允许范围内的误差，也可能会带来几万元的价格变动，打乱购房者的预算。

要避免此情况的出现，建议购房者选择按使用面积计价的方式购买，并在合同中明确约定公摊面积的大小与产权归属，确定公用部位的规划设计。只有事先约定严密详尽，才能在前述情况出现时顺利维权。

2、注意返租承诺

返租是商铺发展商采用较多的促销手段，是指购房者支付房款后，若干年之内将物业交给发展商经营出租，业主即可获得固定的返租回报。

3、注意贷款风险

个人商铺贷款具有比例低、年限短的特点。而商铺贷款额也不会超过合同价款的60%，贷款期限也只有10年。另外，银行对商铺贷款者资质的审核也比住宅贷款更严。（各地贷款政策有所不同，具体需查询当地政策。）

4、注意内、外销商铺未并轨

商铺销售内、外有别，市民在购买商铺前应先问清物业的性质，否则你就办不了产证。

三、购买商铺必须清楚的问题

1.地段

其一、投资商铺的首要先决条件。其二、决定商铺价值的首要条件。繁华闹市区可能是商铺最贵的地方，而偏远、人迹罕至的临街门面，暂且我们称其为仓库。

繁华地段商铺虽好，其价格也极高。花过高的价格买到的商铺，其他条件不好，投资收益就会大打折扣。可能还不如地段稍次、但各方面条件较好、租金收益不错的商铺。

2.人流

其一、你需在你想投资的商铺前，统计每个时段路过的行人。行人越多，该商铺的潜力也就越大。路过车辆不在主统计内，因为行人才是购买主体。其二、需注意的是绝对不是路过的人多，买东西的人就多，购买行为与诸多因素有密切的联系。人流仅可作为购买商铺的一个重要因素。

3.临街状况

大部分的人不是因为购物而购物，是在逛街的过程中产生了购买欲望才发生购买行为，有85%的人会在逛街的过程中临时改变购买计划。因此，在投资商铺时需注意：尽量购买临街，人们容易看见，也方便在短时间内能走到的铺面。

4.商圈

每个城市，繁华的地方，都会形成一定的商圈。并不一定局限在城市的商业中心，在一个新的城区形成的时候，一个新的商圈就形成了，往往集中在娱乐场所、餐饮场所或公司集中地。在偏城区，人口密集的地方，也有不同大小的商圈，大众活动的中心地带。当然也是商铺赢利的保证。

银行抵押贷款风险有哪些

(一银行贷款抵押优先权难以实现的风险。

(二)银行发放贷款过程中审查不力的风险。

(三)银行贷款抵押登记的法律风险。

(四)银行抵押贷款的管理风险。

《商业银行法》第三十六条商业银行贷款，借款人应当提供担保。商业银行应当对保证人的偿还能力，抵押物、质物的权属和价值以及实现抵押权、质权的可行性进行严格审查。经商业银行审查、评估，确认借款人资信良好，确能偿还贷款的，可以不提供担保。

2022年银行给酒店行业贷款的风险

银行有四方面风险。

一是违约风险。违约风险包括被迫违约和理性违约。被迫违约是指借款人的被动行为，支付能力理论认为导致被迫违约是因为支付能力不足。这说明借款人有还款的意愿，但无还款的能力。理性违约是指借款人主动违约，权益理论认为在完善的资本市场上借款人可仅通过比较其住房中特有的权益与抵押贷款债务的大小，作出违约与否的决策。当房地产市场价格上升时，借款人可以转让房屋还清贷款，收回成本并能挣取一定的利润。当房地产市场价格下降时，借款人为了转嫁损失，即使他有偿还能力，他也主动违约拒绝还款。

二是流动性风险。流动性风险是指资金短存长贷难于变现的风险，流动性是银行保证资产质量的一条重要原则。

三是经济周期风险。经济萧条时抵押风险转变为银行的不良债权和损失，银行面临大量的“呆坏账”，极易导致银行的信用危机甚至破产。

四是利率风险。利率风险是指利率水平的变动给银行资产价值带来的风险，它是由其业务短存长贷的资本结构所决定的，利率的波动无论是涨还是跌对银行都会带来损失。

如果用门面房抵押贷款，后期有么风险？

任何经济行为都具有一定的风险性，作为房产的所有人，抵押贷款最大的风险在于不能按时还款所造成的银行收房的风险。银行作为债权人，在债务人不能按时还本付息时必然会采取执行担保物来实现债权，而作为债务人来讲，这时可能面临房产被拍卖抵债的风险。

商业银行抵押贷款中存在哪些风险，如何防范

从我国商业银行的发展来看，我国商业银行所面临的风险集中表现为信用风险、市场风险、操作风险和流动性风险 。

1、信用风险

信用风险又称违约风险，是指因交易对方(债务人)难以履约还款或不愿意履行债务而造成债权人损失的可能性。银行信用风险主要指债务人不能如期足额偿还借款而造成银行贷款损失的风险。信用业务是银行的传统业务，也是主要业务。银行是社会的信用中心，也是信用风险的集中地。因此，在现代信用经济条件下，银行面临的信用风险是比较突出的风险，而且信用风险给银行带来的损失也是巨大的。

2、市场风险

市场风险是指因市场价格(利率、汇率、股票价格和商品价格)的不利变动而使银行的表内和表外业务发生损失的风险。市场风险存在于银行的交易和非交易中。巴塞尔委员会对市场风险的定义为：因市场价格变动而导致表内外头寸损失的风险。

3、操作风险

操作风险按风险类型可以分为四种，分别为内部操作流程、人为因素、体制因素和外部事件。按风险因素可以分为七种类型，包括：内部欺诈；外部欺诈；雇员活动和工作场所的安全问题；客户、产品和业务活动的安全问题；银行维系经营的实物资产损坏；业务中断和系统错误；行政、交付和过程管理等。

4、流动性风险

流动性风险是我国商业银行面临的主要风险之一。随金融市场的开放在不断加大，流动性风险一旦加大成为流动性危机，则会造成不可逆的损失。流动性风险与信用风险、市场风险和操作风险相比，形成的原因更为复杂和广泛，通常被视为一种综合性风险。

根据贷款抵押风险分析，可以从如下几个方面来进行风险防范。

①严格审查。对抵押物、产权关系、抵押合同和相关证件进行严格审查是防范贷款抵押风险的根本措施。

对于抵押物本身，信贷人员要审查抵押物权利凭证的真实性，并通过实地考察核实权利凭证所对应的抵押物(比如房屋、土地使用权等)的真实性；其次，信贷人员还要严格依照相关法律法规审查抵押物，看看抵押物是否为相关的法律法规许可，是否属于银行许可的抵押物范围。

对于抵押物的产权关系，若为共有财产(比如房屋)的必须要有其余共有人同意抵押的授权书，若为合伙企业的财产必须有其余合伙人同意抵押的授权书。若为国有企业和集体企业的抵押物，必须具有主管国资委和职代会同意抵押的授权证明文件；若为有限责任公司或股份有限公司的抵押物，必须根据公司章程具有股东大会或董事会同意抵押的授权证明文件。

对于抵押物的各类证件，信贷人员必须严格审查，要求相关证件齐备。这项要求必须根据具体的抵押物而定，比如进口汽车抵押贷款，就需要营运牌照、产品合格证、购销合同、报关单和发票等多项手续。

对于抵押合同，信贷人员必须严格审查贷款合同的相关条件，尤其是它的附加生效条款以及借款人营业执照的经营范围等。此外，尤其需要注意的是，抵押合同的有效期限必须覆盖贷款合同的有效期限。

②做好登记备案。根据《担保法》，房地产、林木、航空器、船舶、车辆及企业设备和其他动产进行抵押的需要依法登记，抵押合同从登记之日起开始生效。因此，银行在办理抵押贷款时，必须特别注意抵押物是否需要登记才能生效。此外，还要根据相关的法律法规，确认贷款合同与担保合同是否需要进行公证。

③做好价值评估。抵押物价值评估是防范抵押贷款风险最常见的手段。为此，银行首先必须建立一套完整的抵押物价值评估的内部管理制度，定期开展抵押物价值评估工作，有条件、有需要的单位还必须建立逐日盯市制度，并且着力开展这方面的人员培训工作。其次，还要加强对资产评估公司的联系、了解和评估，防止抵押物价值评估业务外包出现弄虚作假的风险。再次，对于出具抵押物产权凭证的政府部门也不能完全忽视，尤其是要注意分析是否存在借款人买通政府部门关键人员而出具虚假产权证明或重复抵押等情况的可能性。

④做好资产保全工作。银行贷款的资产保全工作涉及抵押物的处置问题。在借款人出现违约的情况下，银行要及时查封抵押物，保障自己作为第一受益人的权利。在处置抵押物时，要努力协调与相关利益方的关系，充分考虑处置成本、税费、贷款违约后的利息损失等，并防止抵押物被贱卖的风险。

扩展资料

银行的操作风险管理不仅涉及到银行内的程序和流程，同时也涉及到银行的组织结构、政策以及操作风险的管理流程。对于机构来说，处理操作风险应该有适当的针对操作风险的政策，首先要确定这些政策，同时要把这些政策告知整个银行的人员。在这个过程当中要考虑几个方面：首先要有一个明确的治理结构，必须了解在什么情况下应该向谁汇报。

在一个典型的银行案例中，应有一个单独的信用风险管理机构，还有不同业务部门负责日常业务的管理，即有两个报告机制，有关日常运作，向这种业务部门经理汇报；

而有关信用方面，必须向有关信用经理汇报。在银行涉及的信息当中还有一点非常重要，即获得信息的人和信息在不同层面的细节。比如董事会所需要的是一个概括性的信息，因而不可能把同样信息交给所有的人。另外，信息应当是具有灵活度的，还需要有灵活收集信息的方法。

参考资料来源：百度百科-贷款抵押风险

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