二手房贷款卖方款如何保障权益？

二手房过户怎么保障卖方利益

【法律分析】

买卖城市私有房屋，卖方须持房屋所有权证和身份证明，买方须持购买房屋证明信和身份证明，到房屋所在地房管机关办理手续。签合同的时候要注意的就是房款的支付方式，交房的时间，还有补充条款的填写。最保险的就是一次性付款。拿到了全部房款再把房子交给下家。如果下家贷款的话，可以等到银行放款到卖家帐户再交房就可以了。怕麻烦的话，找个知名的中介公司，把卖家所有的要求都告诉中介，中介会帮卖家把要求写入补充条款中的，那样就好了。其实买家的风险远比卖家的风险大得多。要知道贷款的钱是在过户前就批下来了,但是银行要压着等卖家过完户了才能放款，资金监管保证的是卖方的利益。

【法律依据】

《中华人民共和国民法典》 第二百二十一条 当事人签订买卖房屋的协议或者签订其他不动产物权的协议，为保障将来实现物权，按照约定可以向登记机构申请预告登记。预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力。预告登记后，债权消灭或者自能够进行不动产登记之日起九十日内未申请登记的，预告登记失效。

二手房交易中按揭贷款卖方如何保证资金安全到手

请参考下面的资料，贷款的资金是直接汇到卖家指定的银行账户的。

按揭贷款的具体情况，请参照下面：

贷款条件

1、具有城镇常住户口或有效居留身份；

2、具有稳定的职业和收入，信用良好，有偿还贷款本息的能力；

3、具有购买住房的合同或协议；

4、能够支付不低于购房全部价款后防务评估价50%的首期付款；

5、同意以所购房屋作为抵押物，或提供贷款行认可的资产作为抵押物或质物，或有具备担保资格和足够代偿能力的单位或个人作为偿还贷款本息并承担连带责任的保证人；

6、贷款行规定的其他条件。

贷款额度、期限和利率

二手房按揭贷款通常最高额度不超过所购房屋价格或评估价格的50%。贷款期限不超过15年减去房屋已使用年限，最长不超过20年减去房屋已使用年限。贷款利率执行人民银行规定的个人住房贷款利率。

申办程序

1、借款人提出贷款书面申请并提供一下资料：

（1）买卖双方签订的经过有权部门签定的房屋交易合同；

（2）所购房屋的产权证明文件及房屋共有人同意出售的文件；

（3）借款人家庭财产证明和收入证明（包括由工作单位出具的个人收入证明、哪税凭证、银行存单、不动产证明、有价证券等）；

（4）借款人合法有效的身份证明（指居民身份证、户口簿或其他有效居留证件）及婚姻状况证明；

（5）借款人及共有人同意以所购房屋作抵押的文件。

2、买卖双方在贷款行开立账户，购房者将首期购房款足额存入贷款行指定的账户。

3、经贷款行调查、审查和审批后，借款人与贷款行签订借款合同和《划款扣款授权书》。

4、办理房屋过户、保险、公证和抵押登记手续。

5、移交产权证明。借款人将已办妥抵押登记手续的房屋所有权证、房屋他项权证和所购房屋的保险单（正本），一并交贷款行抵押。

6、划付贷款。在上述手续办理完毕后，贷款行将贷款划入借款人在贷款行开立的账户内，再根据《划款扣款授权书》的授权，将贷款一次性从借款人账户划入售房者账号。

买二手房,房主有抵押贷款,我应该怎么办,才能实现安全交易?

如果出现了这种情况，卖方又无力一次性偿还所有贷款的情况下，主要有三种方法可以解决：

1、中介垫资解押

这种方式，是房主先找到中介将银行的放贷还完，然后将房子卖给要买房子的人，收到钱以后他将资金还给中介。

2、转按揭

转按揭是指在借款人出售作为抵押物的房屋，经贷款银行同意，由房屋的购买人继续偿还出售人未到期的贷款，其实也就是将贷款转移到买家身上。但这种方法在使用中，受到很多限制，例如买家不符合银行贷款条件、房屋属于公积金贷款等等，目前能做转按揭的银行很少。

3、再次贷款来缴清剩余贷款

卖家可以考虑用其名下的抵押物，如其他房产向银行或者资金机构申请抵押贷款，以结清按揭贷款。等买家付了房屋全款之后再还清银行抵押贷款，但是需要利息或者手续费，这种方式比较保险，且易于操作。

二手房付款流程是什么？哪种付款方式最安全？银行房屋抵押贷款利率是多少？

二手房付款流程是什么？哪种付款方式最安全？

1、分期付款付款：

买方在房产局审理产权过户申请时交货一部分房款，产权过户至买方户下且买方领到新房产证时还清剩余的房款，并由卖方于接到所有房款时把房子交付给买方。

由于一次性付款时存有有之上缺点，因而绝大部分的交易双方都采用分期付款付款的形式。使用该方式的，发生简单买卖阻碍时，卖方一定会紧密配合处理，因而在一定程度上减少了买方的被动性和风险。

2、按揭贷款贷款：

该方式本身就是前边所讲的分期付款付款方法，仅仅买方的那一部分购房款必须向银行贷款。金融机构根据对消费者的资格审查，并对已经产权过户到买方的房子办理抵押后，一次性将买房尾款直接支付给卖方，然后由买方按月向银行还款。

因为房子价格非常大，绝大多数工薪族或是投资客都是会运用金融机构贷款方法购买二手房。确定根据按揭贷款贷款购买二手房前，应保证会获得金融机构贷款的审核，且贷款折数合乎买房资产规定贷款没获准许。不然，买方将面临无能力结清房款，只能担负合同违约责任的窘境。而且，申请办理贷款信用额度要量力而行，选择好的贷款金融机构并确定最适合自己的贷款还款方式。

在二手房交易过程中，往往有留出一部分余款，用于确保结冷水、电、液化气等公用事业费，及其物业管理费用，同时还可以对赠予的装修一部分及其家俱、家用电器的完好无损等具有对应的确保功效。若商家依然存在户籍得话，一定要留出一定余款以增加迁移的压力。

为了防止上当受骗风险性，提议交易双方和中介挑选存量房交易资金监管。

1、避免中介服务侵吞用户资产;

2、有效防止房子查封后，不能办理买卖过户登记风险;

3、有效防止买方偿还卖方贷款后房子查封，不可以办理过户手续风险;

4、处理卖方产权过户后房子查封而不能办理按揭手续造成房款不可以所有获得的后顾之忧;

5、处理卖方因为买方申请办理按揭贷款贷款，但未获得金融机构全额贷款而造成房款无法及时全额的取得的顾忌;

6、简单化房子登记流程，减少房产交易时长，做到“一手拿房，一手交钱”的效果，维护甲乙双方的合法权利。

银行房屋抵押贷款利率是多少？

能用以申请办理质押贷款的房子，主要分随意房地产和按揭贷款房地产，用质押贷款的额度而言，自有房产往往能获得更多的贷款，对于贷款年利率各银行甚至和其他金融机构中间通常存在一定的差别。

贷款年利率以央行每月20号公布的LPR(贷款市场报价利率)为参照，各家银行推行直接报价。自然，各银行间市场的贷款报价利率也有一定差异的。申请办理贷款时，建议多资询银行人员，进一步了解贷款新项目。

中国银行：6个月之内(含6个月)贷款利率为4.60%，6个月到一年4.60%年(含1年)购买价，一至三年(含三年)付款。50%贷款期限为3-5年(含5年)，贷款期限为5年及以上5.15%。

工行：6个月内(含6个月)的购买价为4.86%，从6个月到_5.31%年(含1年)购买价，一至三年(含三年)付款。4%．3-5年(含5年)贷款5.76%，贷款期限在5年及以上年化利率是5.94%。

农行：6个月内(含6个月)付款为4.35%，从6个月到_年(含1年)贷款4.35%，一至三年(含3年)贷款4.5%，4.75%的贷款期限为3-5年(含5年)，贷款期限为5年及以上年化利率是4.9%。

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