银行房产证抵押贷款在什么情况下合同无效
情况一：主合同失效
按照《担保法》的相关规定，担保合同是主合同的从合同，主合同无效，担保合同无效，担保合同另有约定的，按照约定执行。也就是说，如果主合同债权因主合同无效而不存在了，那么担保合同也就失去了担保的对象，担保合同将随主合同无效而失效。但是如果明确约定主合同效力不影响担保合同效力的，在主合同无效时，担保人应按照有效担保合同约定的条款承担担保责任。
情况二：担保合同本身无效
如果借款人与担保人恶意串通，骗取反担保人提供反担保，或者担保人采用欺诈、胁迫等手段，使反担保人在违背真实意愿的情况下提供反担保，反担保人不承担民事责任，担保合同将视为无效。
另外，如果借款人、担保人与反担保人恶意传统，促使借贷双方签订主合同，反担保人、担保人、借款人将承担连带赔偿责任，之前签订的主合同也将视为无效。
情况三：担保主体不符合规定
按照相关规定，学校、医院等社会福利机构不能进行担保。因为这些部门和机构从事的是社会教育和福利工作，其财产为国家所有，而且这些机构的工作又具有不可中断性，也就是说，不能因为进行担保造成学校停学、医院听诊。
求银行败诉的案例
对一起有关流动资金贷款借新还旧的银行败诉案例分析；
一、基本案情
1997年8月6日，A公司因生产急需资金向B银行申请贷款10万元，1998年8月5日贷款到期。由于A公司资金周转问题，不能按时还款，1998年7月24日A公司向B银行提出借新还旧，延长还款期限。为了降低贷款风险，B银行同意借新还旧，并要求A公司对新贷款提供担保。1998年7月28日，A公司持空白流动资金借款合同及担保意向书请求C公司为其担保，C公司同意为其提供担保，并在空白的借款合同保证人位置及担保意向书上盖C公司公章和法定代表人印章。1998年8月4日，B银行与A公司签定了一份借款合同，约定：A公司向B银行借款10万元，用途为借新还旧，借款期限为6个月；C公司是担保人，当借款人不履行合同时由其承担连带偿还借款本息的责任，贷款人可以直接从保证人的存款帐户内扣收贷款本息。次日，A公司将10万元借款按事先约定偿还了拖欠B银行的旧贷款。贷款到期后，A公司未能如期偿还。1999年3月15日，B银行直接从C公司帐户上扣收10万元抵偿。C公司认为自己不知道借款合同的借款用途是借新还旧，担保合同应当无效；同时B银行未经其同意，擅自扣划其帐户存款，侵犯了储户所有权，请求法院判令担保合同无效，B银行返还被扣划的存款并承担赔偿责任。法院审理后认为，B银行与A公司恶意窜通，利用新贷款偿还旧贷款，签订的借款合同损害了保证人利益，C公司不应承担保证责任。B银行直接扣划C公司帐户款项，是侵权行为，应返还被扣划的存款，赔偿相应的利息损失。
二、案情分析
本案属于“借新还旧”借款合同的担保合同纠纷。C公司起诉时有两个诉讼请求，一是主张C公司担保行为无效；二是B银行直接扣划C公司存款构成侵权。
（一）C公司保证行为是否有效
对于保证合同是否有效，主要依据《担保法》第30条的规定来判断。判断的标准就是看签订保证合同时，银行和借款人是否构成对保证人的欺骗，是否向保证人隐瞒贷款借新还旧的真实用途，是否以欺骗的手段使保证人提供担保。如果保证人知道或者应当知道主合同，即借款合同的真实用途是借新还旧，则银行与借款人不构成欺骗，保证合同有效，保证人应当承担保证责任；如果保证人签订合同时不知道借款合同的真实用途是借新还旧，则银行与借款人构成欺骗，保证合同无效，保证人不承担担保责任。
在认定“借新还旧”的保证合同的法律效力时，一般首先看旧贷款保证人与新贷款保证人是否为同一人，或者是否旧贷款无保证人而新贷款提供了保证人。如果借新还旧中旧贷款与新贷款均有保证人，且保证人为同一人，即使在保证人出具保证时不知道银行与借款人进行借新还旧的情况下，保证人仍然要承担保证责任。因为债务人用新贷款偿还了旧贷款，就立即免除了保证人对旧贷款的保证责任，保证人承担的风险和责任就只针对新贷款，故较之债务人按照实际贷款用途使用新贷款，保证人在债务人借新还旧时承担的风险和责任要小。比如，债务人按照实际贷款用途使用新贷，而不是借新还旧，如果资金不能收回，则旧债未了又出新债，保证人因而要承担对旧贷款和新贷款两笔贷款的保证责任。由此，若借款人改变贷款用途而借新还旧的，对保证人的不利影响很小，反而只须对后一笔贷款承担保证责任，因此当旧贷款保证人与新贷款保证人为同一人时，无论其是否知晓新借款合同用途为借新还旧，保证人均应对后一贷款承担保证责任。对此，我国担保法有明文规定。我国《担保法》第30条第1款规定：保证期间，债权人与债务人对主合同数量、价款、币种、利率等内容作了变动，未经保证人同意的，如果减轻债务人的债务的，保证人仍应当对变更后的合同承担保证责任；如果加重债务人的债务的，保证人对加重的部分不承担保证责任。
如果借新还旧中，旧贷款没有保证人或旧贷款与新贷款的保证人不是同一人，新贷款的保证人不知道借款合同双方当事人在进行借新还旧的，应按照《担保法》第30条第1款关于欺诈的规定，免除保证人的保证责任。因为此种情况下的借新还旧，不仅是债权人（银行）与债务人（借款人）串通实际变更主合同的贷款用途，未征得保证人的同意，而且保证人承担保证的可能是不良贷款，甚至是一笔死帐。原本就不能收回的贷款，却让保证人出具保证，显然对保证人不公平，违反民法上的公平原则；如果借新还旧主合同写明是借新还旧或以贷还贷的，或者银行等金融机构、借款人能够提供证据证明保证人知道借新还旧的事实还提供担保的，保证人仍然承担保证责任。
依据《合同法》第39条第1款规定，主合同当事人双方协议以新贷偿还旧贷，除保证人知道或者应当知道的外，保证人不承担民事责任。一般说来，保证人在全面衡量债务人的履行能力及主合同内容的情况下，方与债权人订立保证合同，担保债务人履行债务。本案中，C公司不是旧贷款的保证人，A公司要求C公司提供保证担保时，只出示了空白流动资金借款合同，且未说明借款用途是借新还旧，而作为贷款人的B银行也未履行告知义务，即保证人C公司不知道其所担保的借款合同的借款用途是以新贷款偿还旧贷款。因此依据上面的探讨，C公司的担保行为应认定为无效，贷款人B银行存在不作为过错，C公司对A公司的违约行为不承担保证责任。
（二）银行直接扣划C公司存款是否构成侵权
尽管银行的扣划存款行为是依据借款合同的约定，但由于保证合同无效，保证人无须承担借款人A对债权人B银行的连带还款责任。因此在本案中，虽然作为保证人的C公司在空白的借款合同保证人位置及担保意向书上加盖了C公司的公章和法定代表人印章，但是“当借款人不履行合同时由保证人承担连带偿还责任，贷款人可以从保证人的存款帐户内扣收贷款本息。”这一条款并非是C公司与B银行达成的协议，C公司根本不知道这一条款的内容，它仅是贷款人B银行与借款人A公司之间在借款合同中的约定，是非法处分C公司合法权利的行为，该条款应属无效条款，不能约束C公司。因此贷款人B银行直接扣划保证人存款帐户内资金来偿还A公司贷款本息的行为构成侵权，应当承担返还财产和赔偿损失的责任。
三、有关建议
（一）如实填写贷款借新还旧的真实用途
在借新还旧中，除不能虚构借款用途外，还必须向保证人明示，避免保证人以“双方恶意串通，构成欺诈”要求免责。建议在贷款申请书、借款合同和担保合同中的“贷款用途”栏直接填明“本贷款用于偿还×××（合同编号）合同项下借款人所欠贷款人贷款本金”，以确保借新还旧行为的合法有效。
（二）对借新还旧的贷款用途的填写切忌懒惰
鉴于目前立法对借新贷款偿还旧贷款问题涉及甚少，各地法院判决也不同，为避免司法裁判风险，防止司法实践中判决保证人免除担保责任，银行应当规范贷款操作并注意证据保全。银行与借款人办理借新还旧贷款时，在旧贷款与新贷款均有保证人的情况下，无论保证人为同一人还是不同的人，一定要在借款合同的用途上写明“借新还旧”或“以贷还贷”，或者通过其他方式让保证人在签订合同时知道银行与借款人进行的贷款是借新还旧。
（三）落实担保措施
由于借新还旧的特殊性，对贷款的担保一定要保证其效力。原贷款为担保贷款的，要重新办理担保手续。新的担保方式的风险不能高于原担保方式。原贷款没有担保的，要补办担保，并保证担保充足有效。
（四）扣收保证人存款帐户要慎重
银行贷款业务中，为了回收贷款的安全和快捷，银行通常从债务人的存款帐户中直接扣收贷款本息，但是银行在直接扣收时，一定要注意合法有据。建议银行在采取直接扣收贷款本息前，一定要与债务人达成扣收协议，并保存书面证据，如委托转帐付款授权书或扣款协议书等。
帮我看看案例分析，房地产抵押的案例分析
1,他说的是对的，但这是银行问题，开始就不是抵押贷款，抵押贷款是要有抵押物的，这是基础，所以叫抵押贷款。
2，在法律上开发商卖房要有五证，那么刘女士有没有房产证呢，如果有，那么在法律上国家认可房子是刘女士的，所以给其办理房产证。对于银行的利益，没有人保证，因为开始就是违规的，就不是抵押贷款，他是融资，具体怎么谈的谁知道，如果当时借了钱以后祥龙不继续建筑了呢，他们怎么办，没有15层A座怎么办？抵押贷款是要见到他项权利证才能放款的，银行违规在前，和刘女士不发生关系。
3，刘女士可以将所购房屋设定抵押，抵押和保护自身利益的前提是有房产证，这是解决一切的根本。
中国有多少房贷断供的
如果出现大规模房贷违约，银行会按照章程执行。房贷断供后，银行会根据实际情况做出决定，并不意味着银行会马上通过法院回收房产，中间有一个复杂的过程。
如题所言，大规模房贷违约现象必然会发生，央行也会出台相关政策，延缓、推迟、减少房贷情况，减缓大规模房贷违约现象。可以想象，如果出现大面积断供的现象，必然是经济问题或者其他不可逆转的问题。在这种情况下，银行也会有相应的政策来执行，大多是通过延长或延迟贷款。
当然，如果出现大规模的房贷违约，不是市场的问题，而是房贷需求者的问题。然后，银行会根据相关合同办理相关手续。首先联系按揭贷款人了解相关问题，银行也有相应的延期政策。其次，如果贷款人办理了延期，仍无钱偿还，多次催贷无果。最后银行会通过起诉的方式起诉贷款人，然后房产被收回拍卖，偿还的银行资金偿还给银行，剩下的留给户主。
2008年美国发生过大规模房贷违约现象，日本的房地产泡沫也有，虽然历史上主要经济体都发生过。然而，并不是每年都这样。只有在经济处于重大转折时期才会发生。通常，大规模的抵押贷款违约会伴随着经济衰退和萧条。
银行的相关回应还是会根据情况来判断。一旦发生经济危机和不可逆转的事件，银行的反应将是减缓、推迟和延迟抵押贷款。毕竟如果大规模断供，即使收回也不会通过法院出售。但在非经济危机、非不可逆事件的情况下，往往是按照公司章程进行的。
就购房和房贷而言，还是要适合自己，能长期满足房贷的可以选择买房。不然遇到供应中断还挺麻烦的。如果出现大规模房贷违约，可能还有调整，银行可能会延期。但在个别情况下，本行会遵守公司章程。
无论是大规模还是个人房贷违约，都会有以下过程:
1.如果买家在第一个月内没有还款，银行会给买家打电话通知你逾期，催你还贷。
2.如果催促后仍无还款，到第二个月贷款仍逾期，银行的信贷员会上门或直接去其单位催促。
3.第三个月，如果买家还是不还款，银行会发律师函，进入司法程序。一旦进入司法程序，也意味着买家的房子将被拍卖。
抵押贷款违约还会给买家带来许多不利后果:
1.罚息
贷款逾期以后会产生罚息，而且这个利息很高。即使购房者后期补贷，仍然要面临银行的罚息。罚息金额在买方与银行签订的借款合同中有明确约定。
2.遭受经济损失
其实短期供应中断被罚也不算太严重。如果断供严重，得不到赔付，你可能会遭受更大的损失。如果购房者连续六个月不供，那么银行将向法院申请拍卖购房者的房屋。房子拍卖的费用要先用来还贷款和利息。如果不够，还需要继续进行补偿。这时候损失会更大。不仅房子没了，钱也没了，连之前交的首付和税都没了。
3.影响买家的信用信息。
断供会影响买家的信用信息，也有人认为短时间断供不付钱也没关系。如果长期断供，不还款，可能会被列入黑名单，成为老赖，影响购房者的出行和工作。
所以，如果不是特殊情况，注意不要断供。如果有可能断供，也可以提前向贷款银行申请，告知情况，银行会帮忙提出解决方案。
2008年美国次贷危机是一种由房贷违约引发的金融危机。
由于9·11后美国经济衰退的压力越来越大，制造业仍在逐步向中国、印度等发展中国家转移。美国甚至认为可以抛开实体经济，只需要美元霸权下的金融经济就可以让美国长期强大。房地产作为一种金融产品，已经成为经济驱动力的主导。
大量房地产被推向市场。在房地产市场不景气的时候，我们开始向金融信用差的群体增加零首付的房产供应，将这些不良贷款打包成优质的衍生品投放到金融市场。然而，随着美国经济每况愈下，出现了严重的供应中断危机。然而，这场违约危机带来了抵押贷款衍生品的金融危机，导致包括雷曼兄弟在内的美国数百家银行破产，房利美和房地美破产，引发了美国自1931年以来最大的金融危机，并使次贷危机蔓延全球。
同样，日本也出现了抵押贷款危机。
1985年日本签署广场协议后，在不到两年的时间里，日本的币值从220日元兑1美元上升到110日元兑1美元，翻了一倍多。全球资本不断涌入日本，股市和房地产大幅上涨，日本政府不断推波助澜，导致日本资产被严重高估。
1990年后，国际资本在赚了大钱后开始撤离，日本也意识到了资产泡沫的严重性。于是政府开始打压房地产，利率从1%提高到6%，并拒绝房地产企业融资贷款。房地产市场立刻崩盘，地价跌到1/3，房价也跌了一半。虽然日本没有像美国那样出现大量的断供，但是这场危机让日本在接下来的20年里无法复苏，这也是日本20年衰退的最重要原因。
中国房地产市场会出现大量违约风险吗？
自2003年推进房地产市场化以来，房地产一直是经济发展中最重要的支柱产业。2014年经济下行期，再次让房地产承担重任，通过货币安置推动房地产繁荣。从2014年的18万亿元家庭负债到2018年的50多万亿元。成功解决了来自地方政府、银行、开发商的40万亿债务。
但中国是一个高储蓄的国家，居民存款总额现在已经超过70万亿元。也超过了50万亿居民贷款的总量。而且近几年政府也做了一些金融防控措施，首付超过30%，二套高达50%。而且这种房价在地价稳、房价稳、预期稳的情况下，不太可能出现大规模的高层跳水。不存在大规模断供的可能。
中国房地产大幅下跌的危机不是居民大规模断供的危机，而是居民财富缩水导致的消费减少、投资减弱、房地产销售降温的风险。一旦土地市场降温，地方债务、银行债务、房地产企业债务都会出现问题。
银行大规模停电不是不可能，只是概率低。很多年前，一些地区有许多建筑物停电。
供不应求的主要原因是房价跌了不少。相对于需要偿还的贷款，房价的剩余价值已经远远低于需要偿还的金额，这就造成了购房者选择供不应求。
但是从买家的角度来说，断供是非常不划算的行为。除了把房子抵押给银行，购房者实际上还有信用担保。即一旦出现违约，银行会起诉购房者，要求偿还剩余欠款，并将购房者列入征信系统黑名单。
当购房者选择断供时，银行一般会选择与购房者协商，电话告知及时还款，并告知违约后果。他们不会马上把房子拿走拍卖，起诉买家。电话咨询没用，会发律师函督促买家履行合同还款。
只是经过多次沟通，购房人仍不理会还款，便通过法院起诉将房子拿走，并开始房屋的拍卖。房屋拍卖后，将卖房所得与剩余欠款进行对比，再决定再次起诉投资人，追回剩余欠款。
如果银行遇到大规模的抵押贷款违约，除了拿走房子收回贷款，还会面临巨大的流动性危机。大家都觉得银行很有钱，根本不会缺钱。大家都错了，但是银行也会缺钱，会出现流动性危机。如果大量贷款违约，银行会拿回大量房产，这是变相的大问题。只能寻求政府援助或者选择快速融资来补充资本金。
美国的次贷危机就是美联储加息，很多购房者还不起债，导致银行出现流动性危机。如果没有美联储的援助，许多中小银行只能选择破产。
别急，逼你还债的方法多的是，你还得还！银行总是吃人不吐骨头。
现实中，已经出现了大规模的抵押贷款违约。最近的是美国的次贷危机，更远的是日本的房地产崩盘。美国的次贷危机让大量中小银行破产，美国和日本的房地产崩盘让大量中产阶级变穷。银行体系产生大量坏账，抵抗力较弱的银行不得不破产清算。大规模的房贷违约意味着房地产行业可能会崩盘，这对于中产阶级来说是致命的，因为中产阶级的很多资产都来自房子，对于有房产的人来说是不利的。
但这种现象不应该发生在我国。
贷款断了几个月内，银行会短信催收。一定时间后，银行会通过电话、上门等方式催收。如果欠款能还清，就不追缴房产。但是如果过了一定时间没有还款，银行会收回房产，银行有权收回我们的房产。因为我们的房子是抵押给银行的，抵押给银行之后，我们就可以从银行贷一笔房贷，所以现在的房贷全称是房屋抵押贷款。
然后，房产将被拍卖。阿里巴巴在双11拍卖的房产，基本都是银行通过法院拍卖掉抵押的房产。如果拍卖所得不能覆盖剩余的房贷本息，银行只能处理坏账。
放弃住房供应在中国很少发生。通常在没有经济危机的情况下，只是个人购房的现象。在现实生活中，银行通常会经过以下程序:如果有买家一个月没有还款，银行会给买家打电话提醒你不要逾期。如果第二个月贷款逾期，银行的信贷员就会上门要。到第三个月，如果买家还是不还款，银行会发律师函，进入司法程序。进入司法程序后，买方的房子将被银行拍卖。
如果个人房贷断供，会遭受以下三种后果:第一，即使购房者补贷，银行还是会给购房者。罚息，而且这个利息很高。通常银行在与房贷人签订房贷合同时，会明确约定断供时要支付的罚息利率。但只要还清前面的房贷，偶尔违约并不会影响房贷人的声誉。
第二，个人断供超过6个月，银行会通过法院拍卖买家的房子，买家之前的首付和税费都没了。三是会影响购房者的征信，被列入黑名单，成为老赖，对购房者的出行和工作造成不利影响。甚至会影响孩子的教育等等。
如果大规模房贷怕供应，可能与央行出台的相关政策有关，也可能出现房价大跌。事实上，大规模抵押贷款违约的现象在2008年的美国就发生过，在日本房地产泡沫时期也发生过。1997年香港房价下跌，大量房贷断供，给当时的经济和金融带来了很大的冲击。甚至在上个世纪末，海南房地产泡沫破裂，部分炒房团出现大规模割肉现象。
大规模断供发生后，银行通常会联系房贷机构了解相关情况。如果有不可抗力因素。那么银行可以先申请延期保单。如果银行向借款人发放贷款，借款人仍然没有资金偿还，多次催贷也没有结果。银行只能通过起诉的方式起诉贷款人，而法院负责收回房产进行拍卖，将应偿还的资金返还给银行，剩下的留给贷款人。
如果出售房屋所得款项不足以抵消抵押贷款人的欠款，银行有权继续要求贷款人还清所有剩余欠款。事实上，通过法院拍卖按揭贷款人的房子，肯定是银行的最后一招。通常，银行更倾向于通过延迟偿还贷款来解决抵押贷款违约的问题。因此，大量财产不得不由法院拍卖。如果房产不能通过法院出售，就算卖了也不值这个价。当然，大规模的断供潮是银行不愿意看到的。房地产金融危机一旦发生，就会到来。
抵押贷款违约是一个严重的问题。无论是大规模的房贷违约还是个人房贷违约，银行都会采取以下措施来应对。
(1)一旦断供一两天，银行会通过短信和电话联系房源商，要求贷款人还贷。这是银行的第一反应。
(2)出借人继续断供，未通过短信、电话等方式及时还款的。银行必须进行第二步，即根据你的个人信息，通知银行营业部的相关人员进行上门付款，了解贷款人的情况，了解贷款人断供的原因。
(3)如果银行工作人员上门催款，但贷款仍被掐断，银行会采取第三步，提醒贷款人有法律程序催款，并向贷款人家里发律师函，告知贷款人如不还款将向法院起诉。
(4)如果发出的律师函仍然无效，银行会采取第四步。银行会把贷款人告上法庭，通过法律程序要求贷款人还款。打官司后会有法院传票给出借人。最终出借人是否会出庭，法院会根据相关证据做出判决。
(5)法院终审判决下来后，如果判定为老赖，征信将被列为失信，个人其他资产将被冻结，采取强制还款措施。银行有权拍卖房子，最后拍卖的钱要还清，直到连本带利还清银行贷款。
基于以上五项措施，银行会根据贷款人的违约程度采取以上五项措施，银行根据违约程度采取的措施自然会有所不同。
这个问题在现实中发生过。2007年美国的次贷危机就是最好的例子。次级贷款即“次级抵押贷款”，是由还款能力低、信用差的人提供的抵押贷款。
贷款在美国是非常普遍的现象。当地人很少全款买房，一般都是长期贷款。但是失业和再就业在这里是普遍现象。这些收入不稳定甚至完全没有收入的人被定义为次级贷款人，简称次级贷款人，因为他们的信用评级不达标。
在21世纪的最初几年，美国的经济发展势头也很好。政府鼓励银行向低收入者提供住房抵押贷款。一般来说，买房首付30%，最低20%。但是那些年美国购房者首付只有10%甚至5%，最低的是0首付，其余都是通过银行贷款。
随着美国经济尤其是房市的过热，政府开始干预金融，最直接的方式就是提高贷款利率。贷款利率一提高，就意味着买房人的月供会增加。对于家庭收入较高的人来说，月供多一点是可以承受的。那是对于低收入的购房者来说，原来的月供对他们来说是一个非常沉重的负担。现在利率提高了，他们的压力更大了。
结果，次级抵押贷款中出现了违约案例。于是突然之间，银行的资金也出现了周转的压力。通俗地说，银行存在“钱荒”。对于那些中小银行来说，钱荒是非常致命的。2007年，很多中小银行开始倒闭。后来危机加剧，连雷曼兄弟这样的大投行都倒闭了。
在住房贷款市场上，如果还款人违约，最常见的方式就是收回房产转卖。如果出现大规模违约，银行拐杖会积累大量房地产。市场上大量的房地产必然导致房价下跌。当下跌严重时，即使出售房地产也不足以偿还银行发放的贷款。这个时候银行会损失很大，受不了就倒闭了。
所以银行特别害怕房地产价格大幅下跌。当价格暴跌时，许多贷款人会主动违约。因为贷款人的损失最多就是首付，如果不卖，损失会大很多。所以90年代日本房地产泡沫破灭后，大量银行破产。
如果出现“大规模违约”现象，那一定是房价泡沫破灭的后遗症。银行对此其实很无奈。比如大家熟知的美国雷曼兄弟不是在2008年美国次贷危机中倒闭了吗？与此同时，美国的房利美和房地美也没能撑得住。
国际上，过去几十年房价泡沫破裂的经典案例，都与银行体系无关。也可以说几乎都是由银根紧缩政策引发的，最后自己也承担了巨大的风险。
比如90年代日本的房价崩盘，就是从日本央行连续大幅加息开始的，导致整个房价暴跌70%。再比如，12年前发生的“次贷危机”，也是因为美联储(相当于美国央行，又称世界央行)连续10多次加息，直接戳破了美国房价泡沫箱。
从我们目前的情况来看，房地产市场经历了比较长时间的融资渠道收紧，房地产市场持续的定向货币紧缩肯定会给房价带来较大的压力。但是我们要明白，今天的房地产市场之所以会面临定向货币紧缩，主要是因为它在中国经济中的地位发生了非常重要的变化，从过去20年的支柱产业变成了中国经济新常态下的非支柱产业。
一般来说，大规模的房贷违约会直接冲击整个银行体系的流动性风险，同时也会造成银行核心信贷资产的重大损失。在这种情况下，一些不够强大的资产必然会下跌。所以我们一直强调稳定地价、房价、预期的重要性。即使在“房子是用来住的，不是用来炒的”的原则下，我们也一再强调要防止房价大起大落，有稳中有降才是正常的。
破解中小企业融资难的三个案例分析
破解中小企业融资难的三个案例分析
中小企业银行贷款难的问题一直是社会普遍关心的经济问题之一，而成功的融资案例则揭示着融资双方共同努力以及良好沟通的结果，他们如何在具体的经济活动中进行有效融资申请和保证高效率的审批和风险评估，我们一起来看看中小企业融资难的案例分析吧。
案例一 来民间的融资
案例简介：
余欣是成都华阳一家服装公司的老板，2005年10月，他由于生意上的需要，兼并了一家本地的小服装厂，本来值得高兴的事情，却没让余欣高兴起来：两个工厂相隔太远，而且人员的骤增，给生产、销售、人事等各个环节就带来了很多麻烦。就拿财务一项来说，每个月到发工资的时候都得两边跑好几趟，仔细核算账务。
秘书小刘无意中跟余欣提起的一套企业管理ERP软件让他很心动，而办公室老王天天来找他，说想增加一套性能高点的服务器和存储设备。于是余欣就打电话问了问，一套软件加服务器，要40多万元!而且工程师也说了，可能还要根据公司的情况对软件进行二次开发。总算下来，没有50万元可能下不来。这下余欣犯难了：上次公司需要一套造价60万元的模具，自己都没舍得买。但ERP和服务器这些的确也是必须的，于是余欣试图向银行贷款100万元解决模具和软件的问题。
但是，余欣腿都快跑细了，也没有结果。在华阳，服装企业多达上千家，像余欣这样不到200人规模的生产企业并不引人注目，而在银行看来，这样的企业还没有进入银行信贷部的视野。
余欣很郁闷：几个月的短期借款几乎是没有什么风险的，银行为什么偏偏不做我的生意?
在余欣看来，现在的民营企业，受重视的只有为数不多的大型企业。“大企业的贷款都是银行上门送来的，而小企业呢?求也求不来。”他说。
万般无奈之下，余欣只好求助于当地的一家“大老板”，由于对方是自己多年的朋友，加上他对余欣的业务状况也还比较了解，对方才答应帮忙。
然而，这笔贷款也绝不是免费的午餐，余欣必须支付每月1.3分的利息。20天后，余欣顺利购买了业内先进的模具，而且把HP的服务器也搬回了办公室，造价15万的ERP管理软件也开始上线运作，根本上解决了难题。
案例分析：
(1)关于民间资本的背景分析：
成都的民营企业数以万计，像余欣这样缺少资金的企业还有很多。在过去20多年，小企业贷款难，到今天来看情况几乎没有根本的好转，成都的民营企业经历了一个非常规的发展历程。在这个过程中，产生了一个靠向外借贷营生的阶层。成都地面上放贷的群体都有一定的资本，一般是前期从商赚了一笔钱，而目前又没有经营企业的人，这些人手头有些余钱。
在此背景下，成都的民间放贷人群也已经形成一个群体。有圈内人士认为，成都的这一行情持续了五六年之久。相比成都民间市场上的月息，银行1年期贷款利率的确不算高。但这样利率下的贷款，中小企业想要获得却很不容易。成都的企业大多是家族企业，家族企业的产权也未必都很清晰，加上自己的企业在银行几乎没有信用记录，想要贷几百万元，银行方面几乎是不会答应的。
(2)案例的融资成本分析此案例的融资成本在中小企业的融资的案例中属于偏高的，其借款融资的利息为1.3，对于该案例中的这样的小型企业，其需要的资金其实并不多，而且其融资的时间也不长，在这样的情况下，采取从民间借贷的形式来获取资金，从本质上来讲是不划算的，但是银行的借款要求高，并且该公司需要资金的的时间是比较急的，所以说，在经过银行的一系列风险信用评估之后，该公司就很有可能丧失融资的的有效性，所以，从时间效率来讲，从民间资本的途径来融资有很好的解决了这一方面的问题。对于该企业，我们权衡利弊，对于在成都这样的地方，民间资本十分充裕，银行的融资途径还不便捷的情况下，该企业选择从民间借贷的方式来获取资本是明智的，有效的解决了其急需资本的问题，但是必须的付出比较高的资金代价，所以，在经过上诉分析之后，我总结了当地的商业银行针对民间借贷所产生的问题所做出的相应措施。
(3)银行做出的相应解决措施工商银行据统计，截至2010年末，成都当地商行针对中小企业的贷款额度达到110多亿元，比上年增加16 %。其中，小企业贷款余额142.04亿元，比上年增加56.69亿元，增幅71.7%。工商银行相关人士向本报记者表示，按照银行的规划，未来3年内，针对中小型企业贷款的额度将占全部贷款的50%以上。
按照此战略，商业银行制定出了针对中小企业融资业务的“3125”计划——用3年时间，将工商行中小企业融资客户数量从5万多户发展到10万户，贷款余额从1万亿元增加到2万亿元，中小企业贷款余额占全行各项贷款的比重达到50%以上。
众商行一直强调依靠“三个重点”来发展中小型企业的金融业务。即：在中小型企业比较集中的经济开发区或科技园、商务区重点发展厂房、商铺、办公楼抵押贷款;抓住大型企业上下游产业链重点发展以企业现金流、物流为依托的商品、贸易等债项中小企业融资;在产业集群与大型商品集散贸易地重点发展以商品信用为基础的中小企业融资、理财服务。
(4)案例评价此案例是典型的民间融资的案例，从此案例中我们不难发现，在我国相当一部分地区，民间融资是十分活跃的，但是，其同样的也存在着不少问题，针对于其存在问题，民间资本可以通过自身的调节来解决或者通过同商业银行合作来解决，但是，在此，我们可以做出这样的结论，我国广大民间闲置资本应该被充分利用起来来解决中小企业融资难的问题。
案例二：来自政府和风投的融资
案例简介：
2003年的“十一”假日，绿色奇点公司的总经理袁克文没有像很多人 一样举家出游，他正在忙着准备一些重要材料，向国家科技部申请中小高科技创新基金。在一些Hot Money(游资)或舶来的风险投资者私下称为“毛毛雨”的这类政府专项基金，却往往成为绿色奇点公司这样的中小高科技企业的“及时春雨”。
北京绿色奇点科技发展有限公司从2001年成立发展至今，在每一个不同的发展阶段，都及时得到各种金融和资本手段的支持。可以说集资本市场创新手段之大成。从绿色奇点企业发展的远景，可以看到一场关乎生态与人类命运的绿色革命正在展开。而从绿色奇点的资本获得途径，可以看到，这是一个资本的渐变过程。
第一阶段：来自电子公司的研发成果作为一种科技成果，“旱露植宝”林业保水剂在2001年诞生。这笔前期研发经费来自于一家电子公司。2000年，袁克文说服了电子公司的负责人，得到60万元启动研发，一年后，这种兼具保水生根、抗旱节水、改良土壤、营养缓释和无公害降解等多功能的林业保水剂产品研发成功了。
第二阶段：风险投资的专业孵化器在“旱露植宝”科技成果研发成功后，为了更迅速推动绿色奇点的科技产品在植树造林的广大领域的应用。袁克文在在2001年找到了BVCC所属生物领域的专业孵化器――海银科生物专业孵化器、蓝色奇点公司以及星通公司等多家股东，共注资100多万元(占60%的股份)。专业孵化器能够为该专业技术领域的企业提供共用技术平台和其他专业支持，海银科生物专业孵化器尤其在进入市场，使产品尽快占领市场方面使绿色奇点得到了快速成长。“2002年的销售额是200多万元，”袁克文介绍说。
第三阶段：企业集团资金，以及国家创新基金随着市场工作的推进，和许多在经济不发达的潜在市场中推广新科技产品的企业一样，绿色奇点公司的“旱露植宝”在西北贫困边远等地区推广应用中，确实遇到了资金问题。尽管随着我国生态环境的不断恶化，已经引起国家的高度重视，并已陆续推出了一系列相应的对于推广应用“旱露植宝”利好的政策。但需要保水剂产品的西北地区资金短缺问题在短期内还不可能彻底解决，潜在市场的开发仍需要大量资金。
但是，“旱露植宝”林业保水剂的市场前景又极为被看好。BVCC曾经为其做过一个财务预测：该公司产品在2003年如按市场预测销售300吨计，预计可实现销售收入900万元，利润在200.3万元左右，投资收益率在32%左右，每股收益率可达0.50元。到2005年如果达到计划产销量1500吨的规模，则可实现销售收入4350万元，预计利润在1676万元左右，投资收益率在21%左右，每股收益可达0.56元。从投资回报率预测结果来看，该项目回报率比较高。
正是这种预测，促使来自国内大型投资集团――光彩事业集团有意在2003年内以1000万元人民币的投资介入该项目。但是，直到本刊记者发稿前后该企业投资迟迟未能到位。但同时，袁克文总经理就忙于为绿色奇点申请国家创新项目基金的支持了。有业内人士认为：如果投资规模过大，对于资金接受方来说可能在谈判地位上会处于相对不利的地位。尽管此原因未经证实，但显而易见的是：目前对于袁克文来说，无论资金大小，如何尽快得到可利用的资金并顺利而迅速地进行产品市场的广泛开拓，是当前最重要的事情。而一旦市场现金流到达一定量级，初步展现出企业和项目的高成长性，无疑会更加有利于得到进一步和大规模的中小企业融资或投资机会。
袁克文此次选择的科技创新基金，属于政府基金、国家拨款或投资，在中小型高科技企业的资本来源中处于极为重要的地位。
案例分析：
(1)关于第一二阶段的风险投资效果分析第一阶段值得注意的是，尤其在1999年以后的一两年间，投入新项目或初创企业的资本额严重下降，而投入其中的风险投资更是凤毛麟角。尽管仍有一些私营资本投入市场，但新办的高科技公司还是很少。最严重的问题是新产品和新项目在研发中最为缺乏启动的原始资本。风险投资公司只对5～7年的短期投资感兴趣，而不愿意进行原始资本的长期投资。有些专业人士甚至将这个国家科技机构扶持和投资机构投入之间的断裂带称为“死亡之谷”。换言之，不能够跨越这个断裂带的产品、项目或企业一般“未曾出师身先死”。而得到投资的.高科技企业家如愿的原因，并不完全是在产品说明、加工过程和市场定位上具有足够的说服力，更多归于一些投资方无确定性投资的偶然性。因此，从这个意义上讲，绿色奇点的60万元RD投资的获得是极其幸运的。
有些同类投资，如果数额较大，或者项目的发展颇具影响力，也被归为“天使投资”一类。
第二阶段企业孵化器在中国一般以创业中心(Innovation Center)形式出现。我国于1987年创立第一家孵化器，而目前具有一定规模的各类孵化器已达400余家。
孵化器提供的服务可以说是无微不至的，几乎涵盖了一个企业从开创初期到经营的全部需要。创业中心一般都拥有自己的孵化硬件：从几百平方米到几万平方米不等的场地或厂房，以供企业办公、科研及生产用房。在软件服务方面则可帮助企业完成办理注册、财务代理、项目评估、年度审计、政策咨询、投资咨询、成果鉴定、职称评定、档案管理、国内外人才培训、火炬计划项目申报、新技术企业申报等一系列麻烦的手续。
早从上个世纪50年代末期开始，就有人借用“孵化器”的概念，生动形象地描述这种系统：一个用于扶持小型、初创、具有高科技的高成长性特点企业的综合系统。换句话说，借助这个系统可以使新企业顺利度过创业初期的各种风险与困难，实现与其他对手的有力竞争。这个系统提供的服务包括从资金的支持，硬件、软件的各项服务，到企业最终成功地从孵化器“毕业”。
据了解，企业成功地从孵化器“毕业”后，一般进入与其增长规模相应的下一个资金资本阶段：获取大型集团投资(股权出售或收购)，或者以一定的规模继续获得国家资金的支持。
第三阶段资料显示，由科技部出资建立科技型中小企业技术创新基金、科技发展、科技成果产业化等基金以贴息贷款、无偿援助、资本金投入等形式支持科技企业的国家科技企业技术创新基金。由科技部和财政部共同组织实施了科技型中小企业技术创新基金，于1999年6月正式启动。由于同期在全国各地也纷纷组建了各类创新基金规模约为4亿元，科技发展基金8亿元，科技成果产业化基金10亿元，共计20余亿元。首期国家科技企业技术创新基金的10亿元迄今已经基本安排完毕，主要用于扶持中小型科技企业。这10亿元基金共支持了1200多个项目，平均每个项目支持强度为75万元。其支持对象是拥有自主知识产权、技术含量高、市场前景好的高技术产品，科技成果转化、产学研联合项目等。在1999年度创新基金支持的1089个项目中，21%为国家科技攻关计划和863计划成果的产业化，26%为产学研联合开发技术，近1/3的项目承担企业为成立不足18个月的初创型企业。同时，创新基金已与工商银行、中国银行、建设银行、农业银行等4家国有商业银行签署了合作协议，对列入创新基金的贷款贴息项目给予优先支持。
从原始资本到创业投资(VC)的孵化器服务，再到国家科技企业技术创新基金，以及未来的集团(产业)投资或公开市场中小企业融资，在绿色奇点已经经历和即将经历的几个阶段的融投资过程中;当“适合的资本方式”遇到了“可信赖的科技产品”，它们无疑将碰撞出新经济群体望穿秋水的产业化灿烂星云!
案例三：低代价收购亏损企业向银行抵押贷款
案例简介：
杜德文做了几年的外贸服装，积累了一定的业务渠道，便打算自己办一家鞋厂，他仔细算了算，办个年产50万双皮鞋的中等规模的厂需要100万元设备和周转资金，外加一处不小于200平米的厂房。杜德文通过朋友在近郊某镇物色了一家负债累累、濒临倒闭的板箱厂，以“零转让”的形式接手了这家工厂，也就是该镇以资债相抵的办法，将工厂所有的动产不动产以及工厂的债务全部一齐转让给了杜德文。厂房的问题是解决了，但是100万元的投资从哪里来呢?正在杜德文着急万分的时候，他的一位朋友一语点醒：板箱厂的厂房就是现成的抵押物。就这样，杜德文不花一分钱，就解决了资金和厂房的问题，当然，他因此也背上了较重的债务，这就要靠他通过今后的创业慢慢地偿还了。其实有不少人就是通过这种以小搏大的方式发家的。当然，这种求资的方法，风险比较大，获得创业资金的代价是一大笔债务，但是创业本来就是风险和机遇并存的，如果你有足够的胆识，那么这种中小企业融资的办法将能帮助你在更短的时间里更快的走向成功。
案例分析：
(1) 融资效率我觉得这正融资方式是很有效率，在企业成长初期，急需要资金的时候，通过这种方式来融资是可以得到又快有好的效果，但是其中存在的风险也是很大的，基于这类融资途径有以下分析：
1.关于借款人还款能力的分析借款人在商业银行的贷款为企业借款，按季还息到期还本，如仅计算借款人单个个人收入不能满足还款条件，但加上担保品，则月可支配收入能承受月供款支出。因此由借款人企业出具有效的股东会决议，同意以该司经营收入和盈利优先偿还我行贷款本息及相关费用，以确保借款人的还款能力。由此分析，借款人仍有一定的还款能力。
2.关于抵押物的情况根据申报行上报的情况，抵押物是借款人是借款人的购置的低价值的设备土地，其实抵押物的价值是高估的。根据补充的资料表明：当地市政府并没有执行对闲置两年的土地进行收回处理的政策，至今当地还没有过收回处理闲置土地的案例，原因是当地普遍习惯地在地上种上树苗后即视为非闲置地。不足以为本笔贷款提供足额抵押担保。
3.该司经营特点在同业中形成一定的差异将为其带来一定的竞争优势。
该司主营外贸。借款人企业延续以往的外贸交易主业，一方面以外贸服装纺织经营为基础确保现有经营规模和效益，另一方面开拓皮鞋行业，这将使借款人企业形成一定的竞争优势。可以预期该司对服装的生产销售将会带来同业竞争的优势，从而促进企业经营规模和效益的进一步增长。
3、借款人企业的实际承债能力较强，资金周转状况与其生产特点和经营现状相适应，借款人及其担保人具有较好的第一还款能力。
4、抵押物为现有厂房用地的一部分，并非闲置，抵押足值，产权清晰，加上用款企业和股东、配偶的连带责任担保有利于我行的风险约束，第二还款来源能够落实。事实上该司所处的工业区已经成为当地市政府重点发展规划的地区，其土地升值潜力较大，这两年的转让价格平均涨幅在30%以上。
(2)案例评价一般我们认为，要向银行贷款必须自己提供担保或者抵押，但某些时候并非如此，现在银行为了拓展信贷业务，充分考虑了创业者寻找担保的实际困难，主动寻找担保方，为有意创业的人提供免担保贷款。如浦发银行设立的创业特许贷款;工商银行上海分行也曾推出过个人助业贷款，力邀柯达公司作为担保方，为申请开办柯达快速彩扩店的业主提供信贷资金。这种信贷业务种类繁多、手续简便，但是一般都有较强的时效性，而且不同的银行可提供的贷款额度也不尽相同，如想向银行贷款的话可预先到各大银行进行咨询。
有不少人就是通过这种以小搏大的方式发家的。当然，这种求资的方法风险比较大，获得创业资金的代价是一大笔债务，但是创业本来就是风险和机遇并存的，如果有足够的胆识，那么这种融资的办法将能帮助在更短的时间里更快地走向成功。
通过这种方式获得贷款，在90年代国家经济繁荣并处于转轨时期，很多人趁机捞了国家的钱财，他们就是先跟那些频临倒闭的中小企业主商谈购买事宜，同时准备以此企业向银行申请贷款，然后利用从银行获得的贷款支付购买此企业的费用，当然获得的贷款远大于购买此企业的费用，运营几年后申请破产，通过贿赂资产评估公司超价估值，留给银行的只是一些破旧厂房和机器。
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