房地产贷款受限？

房地产开发贷款管理办法是什么？

中国银行房地产开发贷款管理办法 第一章　总则 第一条 为支持我国 商品房 开发和经营，加强对房地产贷款的管理，保障贷款人和借款人的合法权益，根据《中华人民共和国 商业银行法 》、《中华人民共和国经济 合同法 》、《中华人民共和国 担保法 》、《贷款通则》和《商业银行自营 住房贷款 管理暂行规定》等有关 法规 ，特制定本办法。 第二条 各类房地产开发贷款的发放，必须符合国家产业政策、信贷政策，遵循《贷款通则》规定的效益性、安全性、流动性原则。 第三条 本办法适用于中国银行国内分支机构(港澳分支机构除外)发放的各类开发性房地产贷款。 第二章　贷款对象和用途 第四条 贷款对象。经国家房地产业主管部门批准设立，在工商行政管理部门注册登记，并取得企业法人 营业执照 及由行业主管部门核发的房地产开发企业资质证书的各类房地产开发企业。 第五条 贷款用途。用于支持房地产开发企业从事住房开发、商业用房开发、房地产土地开发和配套设施建设所需的资金。 第三章　贷款种类和条件 第六条 贷款种类。房地产开发贷款的种类主要包括住房开发贷款、商业用房开发贷款、其他房地产开发贷款。 (一)住房开发贷款，是指银行向房地产开发企业发放的用于开发建造向市场销售住房的贷款。 (二)商业用房开发贷款，是指银行向房地产开发企业发放的用于开发建造向市场销售，主要用于商业行为而非家庭居住用房的贷款。 (三)其他房地产开发贷款，是指住房、商业用房开发贷款以外的土地开发和楼宇装饰、修缮等房地产贷款。 第七条 贷款条件。申请房地产开发贷款，借款人应具备以下条件： (一)符合本办法中第四条规定的贷款对象条件; (二)具有健全的经营管理机构和合格的领导班子，以及严格的经营管理制度; (三)企业信用和财务状况良好，确有偿还贷款本息的能力; (四)在中国银行开立基本结算账户或一般存款账户，并在中国银行办理结算业务; (五)已取得贷款项目的 土地使用权 ，且土地使用权终止时间长于贷款终止时间; (六)已取得贷款项目规划投资许可证、建设许可证、开工许可证、内外销房屋许可证，并完成各项立项手续，且全部立项文件完整、真实、有效; (七)贷款项目申报用途与其功能相符，并能够有效地满足当地房地产市场的需求; (八)贷款项目工程预算、施工计划符合国家和当地政府的有关规定。工程预算投资总额能满足项目完工前由于通货膨胀及不可预见等因素追加预算的需要; (九)具有一定比例的自有资金(一般应达到项目预算投资总额的30%)，并能够在 银行贷款 之前投入项目建设; (十)将财产抵(质)押给中国银行或落实中国银行可接受的还本付息 连带责任保证 ; (十一)落实中国银行规定的其他贷款条件。 第八条 借款人应向中国银行提交下列文件、证明和材料： (一)借款申请书。其主要内容包括：借款项目名称、金额、用途、期限、用款计划和还款来源等。 (二)借款人营业执照、章程、资质证书副本和资信证明材料。 (三)经有权部门或会计(审计)事务所核准的近三年及最近一个月的财务报表。 (四)贷款项目开发方案或可行性研究报告。(五)开发项目立项文件、工程设计和批准文件。 (六)土地使用权使用证书、 土地使用权转让 合同和 施工合同 。 (七)企业董事会或相应决策机构关于借款和抵(质)押、担保的决议和授权书。 (八)开发项目资金落实文件。 (九)开发项目的现金流量预测表及销售和预售对象、销售价格和计划。 (十)抵(质)押财产(有价证券除外)的资产评估报告书、鉴定书、保险单和抵(质)押物清单、权属证明、抵(质)押人同意抵(质)押的承诺函。 (十一)还款保 证人 的资信证明材料。 (十二)贷款人要求提供的其他证明文件和材料。 第四章　贷款期限和利率 第九条 贷款期限。 (一)住房开发贷款，最长不超过三年(含三年); (二)商业用房开发贷款，最长不超过五年(含五年); (三)其他房地产开发贷款，最长不超过五年(含五年)。 第十条 贷款利率 。人民币住房开发贷款、商业用房开发贷款、其他房地产开发贷款和安居工程贷款的利率，均执行中国人民银行公布的有关贷款利率;外币住房开发贷款、商业用房开发贷款和其他房地产开发贷款的利率均执行中国银行公布的外汇贷款利率。 第五章　 贷款担保 与保险 第十一条 申请房地产开发贷款的借款人，应在签订 借款合同 之前提供贷款人认可的财产抵(质)押或第三方不可撤销的 连带责任担保 。 第十二条 借款人提供的抵(质)押物，应当符合《中华人民共和国担保法》第三十四条、第三十七条及第七十五条的规定，以房地产作 抵押 的，还应符合中华人民共和国建设部《城市房地产抵押管理办法》的规定。 第十三条 借贷双方商议采取 质押 方式的，出质人和质权人必须签订书面质押合同。凡《中华人民共和国担保法》规定需要办理登记的，应当办理登记手续;贷款人认为需要公证的，借款人(或质押人)应当办理公证手续。 第十四条 用于抵(质)押的财产，需要估价的可以由贷款行进行评估，也可 委托贷款 人认可的资产评估机构进行评估。 抵押贷款 金额不得超过抵(质)押物价值的70%;以土地使用权作抵押的， 抵押合同 有效期限应长于贷款期限，确定抵押期限时应以 土地使用权出让合同 的使用年限减去已经使用年限后的剩余年限为限。 第十五条 抵(质)押期间，借款人未经贷款人同意，不得转移、变卖或再次抵(质)押已被抵(质)押的财产，对质押的有价证券如发生遗失，未经质押权人核实同意，不得以任何理由挂失。 第十六条 借贷双方商定采取保证方式的，借款人应提供贷款人认可的第三方保证人。第三方保证人提供的保证为不可撤销的 承担连带责任 的全额有效担保。借款人、保证人和贷款人之间应签订 保证合同 。 第十七条 借款人和保证人发生隶属关系、性质、名称、地址等变更时，应提前30天通知贷款人，并与贷款人重新签订借款合同修正文本和贷款保证合同文本。 第十八条 房地产开发贷款抵(质)押物品的评估登记费和借款合同公证费均由借款人负担;贷款人可以向借款人一次性收取质押和保管物品的保管费。 第十九条 申请开发贷款的借款人，应在借款合同签订前按贷款人指定的保险种类到保险公司办理保险。保险期限不得短于借款期限，投保金额不得低于贷款本息金额，保险单不得有任何有损贷款人权益的限制条件，并应当明确贷款人为该保险的第一受益人。办理保险所需的一切费用由借款人负担。 第二十条 在保险期间，保险单交由贷款人执管。在保险有效期内，借款人不得以任何理由中断或撤销保险。如保险中断，贷款人有权代为投保，一切费用由借款人负担。 第六章　贷款审批与发放 第二十一条 借款人申请房地产开发贷款，必须填写书面申请，并向贷款银行提交本办法第八条规定的各项文件、资料。 第二十二条 借款人提出借款申请和提供符合规定的有关文件、资料后，贷款人应按贷款审批程序进行审批，并在规定的期限内及时对借款人做出答复。 第二十三条 借款申请批准后，借款人应及时与贷款银行签订借款合同和办理用款手续。凡逾期未签订借款合同和办理用款手续的，原对借款申请的批准可被撤销或视为失效。 第二十四条 经贷款人核准的用款计划，应包括在借款合同中。贷款人应按照合同和核定的用款计划发放贷款。借款人需要调整用款计划时，应在调整计划前15个工作日内向贷款人书面提出，经贷款人审查同意后，方可调整用款计划。 第二十五条 按照国家有关规定，房地产开发贷款项目的自有资金比例一般为30%，国家安居工程贷款项目的自有资金比例为60%，借款人必须按照规定比例及时足额地将自有资金存入贷款银行，或投入项目前期工程使用。借款人自有资金没有足额到位的，贷款人不予批准贷款。 第七章　贷款使用与偿还 第二十六条 借款人必须按合同规定使用贷款。借款人违反借款合同规定的条款，贷款人有权停止贷款和提前收回部分或全部贷款。对不按合同规定用途使用贷款的部分，按中国人民银行的有关规定计收或加收利息。 第二十七条 借款人如不按借款合同规定的用款计划用款或提前归还贷款，应按借贷双方约定的承担费率向贷款人支付承担费用。 第二十八条 借款人必须在贷款银行开立基本结算户或一般存款户。除经贷款人同意外，借款人的各项资金往来均须通过基本结算户或一般存款户办理。如违反规定，贷款人有权停止贷款或收回贷款，并对挪用贷款部分加罚利息。 第二十九条 贷款人对借款人投入贷款项目的自有资金有权实行监督管理。借款人投入项目的自有资金和银行信贷资金必须专款专用。借款人挪用或擅自改变资金用途，贷款人有权收回贷款和加罚利息。 第三十条 借款人须按合同规定的还款方式与期限归还贷款本息。借款人不能按照合同规定的期限偿还贷款本金，应提前30个工作日向贷款人申请展期。展期申请经贷款人审查批准后，借贷双方应签订展期协议。并办理延长抵(质)押登记、保险的手续。展期协议经抵(质)押人、保证人书面认可后生效。 第三十一条 贷款到期未还或未批准展期的部分，按中国人民银行的有关规定计收或加收利息，并可直接从其存款账户中扣收或用其抵(质)押物清偿。采用第三方担保的应通知保证人代为偿还。如担保方不履行担保责任，贷款人可直接从其存款账户中扣收或通过法律手段维护自身的权益。 第八章　贷款管理与考核 第三十二条 贷款人要加强对房地产开发贷款的管理，严格按照规定程序做好贷前调查、贷时审查、贷后检查和贷款回收与总结工作。 第三十三条 贷款发放以后，贷款人要经常检查贷款是否按合同规定用途使用，是否达到预期的经济效益。同时要检查贷款抵(质)押物品有无变化，检查借款人的财务经济状况和第三方保证人的偿债能力。 第三十四条 在借款合同有效期内，借款人应当接受贷款人的监督管理，定期向贷款人报送有关贷款项目建设和销售进度情况，提供企业财务计划、会计报表及其他有关资料，为贷款人定期检查了解贷款项目施工生产或项目经营管理情况、监督其资金使用提供便利条件。 第三十五条 贷款人要建立和完善贷款质量考核制度，对不良贷款按规定进行分类、登记、考核、催收和核销。在全面推行贷款风险分类法之前，目前主要考核 贷款逾期 率、贷款呆滞率、贷款呆账率、贷款收息率。 第九章　附则 第三十六条 房地产开发贷款的借款合同、保证合同和抵(质)押合同均应包括内容详尽、表述明确的法律条款。 第三十七条 本办法由总行负责解释、修订。各省、自治区、直辖市、计划单列市、经济特区分行，可根据本办法制定实施细则，并报总行备案。 第三十八条 本办法自颁布之日起执行。

国家什么政策限制房地产贷款

限制房地产开发贷款的条件：

（一）在建设银行开立基本结算帐户或一般存款帐户，经营收支全部或部分在建行结算；

（二）生产经营正常，经营管理制度健全，财务状况良好；

（三）信誉良好，具有按期偿还贷款本息的能力；

（四）能提供足值有效的抵押、质押或资信程度高的保证担保；

（五）开发建设项目经可行性预测分析研究论证，能够有效满足当地住房开发市场的需求，市场销路较好；

（六）开发建设项目已经纳入国家或地方住房建设开发计划，其立项文件完整、真实、有效；

（七）已经取得开发建设项目的土地使用权；

（八）开发建设项目工程预算和施工计划符合国家和当地政府的有关规定；

（九）借款人计划投入开发建设项目的自有资金不低于规定的比例～

法律依据：

《中华人民共和国土地管理法》

第五条国务院自然资源主管部门统一负责全国土地的管理和监督工作。县级以上地方人民政府自然资源主管部门的设置及其职责，由省、自治区、直辖市人民政府根据国务院有关规定确定。

第六条国务院授权的机构对省、自治区、直辖市人民政府以及国务院确定的城市人民政府土地利用和土地管理情况进行督察。

第七条任何单位和个人都有遵守土地管理法律、法规的义务，并有权对违反土地管理法律、法规的行为提出检举和控告。

第八条在保护和开发土地资源、合理利用土地以及进行有关的科学研究等方面成绩显著的单位和个人，由人民政府给予奖励。

房地产开发贷款规定

房地产开发免不了要面临贷款的情况，那么了解一些有关房地产开发贷款的相关规定就必不可少了，下面就让我为你介绍一下房地产开发贷款规定吧。

房地产开发贷款规定：总 则

第一条 为加强和规范我行房地产开发贷款操作与管理，有效防范贷款风险，根据《商业银行房地产贷款风险管理指引》、我行信贷政策以及国家法律法规和监管机关有关规定，特制定本办法。

第二条 本办法所指房地产开发贷款，是指我行向借款人发放的用于房地产项目及其配套设施开发建设的贷款，包括住房开发贷款和商业用房开发贷款，不包括土地储备贷款、保障性住房开发贷款和棚户区改造业务。

住房开发贷款：指向房地产开发企业发放的用于商品住宅及其配套设施开发建设的贷款。

商业用房开发贷款：指向房地产开发企业发放的用于写字楼、商场、酒店、工业厂房、仓储用房等商业项目及其配套设施开发建设的贷款。

对商住两用开发项目，如住宅部分投资占总投资比例超过50%的(可按照住宅和商业的面积确定占比)，则应纳入住房开发贷款范畴，否则纳入商业用房开发贷款管理。

房地产开发贷款的发放必须符合国家房地产发展总体方向，遵守国家法律法规和总行信贷政策及相关规定，符合我行房地产行业信贷政策，优选客户和项目，防范业务风险。

保障性住房、棚户区改造业务不在本办法规范范围，按照我行关于棚户区改造业务相关规定办理。

第三条 房地产开发项目封闭管理是风险管理关键，分行须严格按照项目封闭管理要求，加强对贷款和销售回款“两款”的管理，按照本办法要求对贷款资金使用进行监控、监控销售进度、监控销售回款到我行并及时回收贷款。不能进行封闭管理、不能在我行开立回款专户并接受我行项目专户管理要求的，不得办理。

第四条 房地产开发贷款用途为房地产项目及其配套设施开发建设，不得用于缴交土地出让金及其他用途。

第五条 对经国土资源部门、建设主管部门查实具有囤积土地、囤积房源、捂盘惜售等违纪违规行为的房地产开发企业，不得对其发放贷款。

第六条 房地产开发贷款原则上只能用于一级分行属地内的房地产开发项目，不得跨地区使用。对于大型优质房地产企业集团集中总部借款的，可采取项目所在地分行牵头、企业集团所在地分行参与组成行内银团方式办理。

第七条 本办法适用于我行境内各机构。经总行授权获准开展房地产开发贷款业务的我行海外机构，另行制定管理办法。

第八条 我行发行的涉及房地产开发项目用途的融资性理财产品、自营资金投资涉及房地产开发项目等非标债权资产业务准入标准、审查内容和封闭管理要求参照本办法执行。

　 　房地产开发贷款规定：业务准入标准

第九条 借款人应具备以下基本条件：

(一)经工商行政管理部门核准登记的企业法人。

(二)具备房地产开发资质二级(含)以上，从事房地产开发经营2年以上(含控股股东);借款人为项目公司的，如开发资质为暂定资质，则暂定资质应自初次批准最长不超过3年，且股东须具备二级以上资质。

(三)产权清晰、法人治理结构健全、经营管理规范，核心管理人员素质较高。

(四)财务状况、信用记录良好，具有按期偿还贷款本息的能力。

(五)持有有效贷款卡，并在我行开立基本账户或一般账户。

(六)我行评定的信用等级原则上在6C级(含)以上;借款人为项目公司的，其控股股东信用等级应为6C级(含)以上。

(七)如为外商投资企业，外商投资审批手续齐备，注册资本金应符合国家相关规定。

(八)愿意接受我行封闭管理的各项要求。

(九)房地产开发项目一般以房地产建成后的销售收入作为还款来源，如果商业地产项目建成后不出售，而是由发展商出租或自行经营并以物业出租/经营收入作为还款来源的，可申请商业物业开发+经营模式的开发贷款。开发+经营模式要求借款人或其母公司须具备2个以上商业物业成功经营的经验，具有独特的商业经营模式和品牌效应，可保证物业建成后的出租/经营收入来源;且接受我行对出租经营收入的监管，保证还款。

(十)我行规定的其他条件。

第十条 房地产开发项目应同时具备以下条件：

(一)经办行一级分行本行政区域内项目(行内银团方式可叙做异地项目)，已纳入国家或地方建设开发计划，立项或备案文件合法、完整、真实、有效，符合环评要求。

(二)具备《国有土地使用证》《建设用地规划许可证》《建设工程规划许可证》《建筑工程施工许可证》。贷款项目用地出让、转让手续已经办妥，土地出让款已全部缴清。

(三 )项目资本金比例符合国家对应项目最低资本金比例的政策规定，并能够在使用银行贷款之前到位。股东借款和债券融资等负债性资金不得作为项目资本金。

(四)项目符合当地市场需求，预期市场前景良好，预期净现金流充裕，贷款还款来源稳定、可靠。

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