个人贷款贷前调查应以？

个人住房贷款的贷前调查人应该至少直接与借款申请人面谈几次

1次。据银行规定了解，个人住房贷款的贷前调查人应该至少直接与借款申请人面谈1次。个人住房贷款，是一种消费贷款，是指贷款人向借款人发放的用于购买自用普通住房的贷款。

贷前调查

一、什么是贷前调查

贷前调查指的是在发放贷款前，银行对贷款申请人的基本情况调查，并对是否符合贷款条件和可发放额做出一个初步的判断，调查的重点包括申请人的资信情况、经营情况、申请贷款的具体用途的合规性和合法性、贷款担保情况等。

二、贷前调查的基本原则

多数银行贷前调查需要遵循“双人调查、实地查看和真实反映、抓住重点”的原则，双人调查原则又被称为AB角原则，是指每笔信贷资产业务至少由两名信贷人员参与调查，而且他们的调查报告中还需要签署明确的意见；

实地查看指的是调查人员进行现场调查，授信人员必须通过座谈、查账等方式对贷款申请人、保证人以及抵押物进行一个实地调查，核实申请人以及担保人所提供的资料和财务报表的真实性，现场查看申请人、保证人的经营管理情况、资产分布状况，抵押物的现状；在调查的过程中，必须深入客户生产经营场所进行现场调查核实，对客户的财务必须进行账账、账实、账表核对，对客户所提供的资料，深入核实相关信息，现场查看申请人保证人的经营管理情况，资产分布状况和抵押品现状。

真实反映原则是指信贷人员必须实事求是、真实反映贷前调查所了解的情况、不回避风险点。

三、贷前调查需要收集的资料

1、贷款申请书

2、申请人、担保人经过年检的营业执照等

3、申请人以及担保人的公司章程

4、人行征信中征码以及相关的征信业务授权书

5、申请人、担保人近三个月的年度财务报表

6、环保许可以及特殊经营许可等

7、抵押物权属证明

8、第三方评估机构出具的抵押物评估报告

9、申请人、贷款人近期及近期月份的财务报表

10、查看申请人基本信息资料的真实性，详细了解债务人所涉及的行业、市场、产品经营模式等

11、查看申请人的纳税凭证、水电费缴纳单据、以及收货单据和仓库出入库凭证等

12、通过全国公示系统、法院被执行人信息、裁判文书网等网络系统，查看申请人信息是否与信贷资料、经营资料相同

13、查看申请人的家庭资产信息

14、银行认为的需要提供的其他文件以及证明

四、如何做好贷前调查

1、坚持四个步骤

所谓四个步骤，就是听、查、核实、分析。

（1）听就是听贷款人的自我称述的基本情况，以及从侧面对贷款人进行了解，比如通过贷款人周边的人或者贷款人的上下游客户等对贷款人进行一个初步的了解；

（2）查就是对真实性进行调查，可以通过看客户的营业执照、税务登记证、贷款卡等原件对借款人进行一个合理判断；

（3）核实就是对企业的经营状况、抵押物和保证人进行核实，看是否与贷款人所陈述的一致，如果不一致，就要贷款热给出一个合理的解释。

（4）分析就是在了解到贷款人的大量信息之后，还需要对借款人的相关信息进行一个分析加工整理，然后对客户的贷款风险与经营效益进行评价，对前期调查进行一个系统分析的过程。

2、对企业进行一个有针对性的判断

（1）预防道德风险。我国大部分中小企业是掌握在实际负责人的手中的，实际负责人的品行直接影响到贷款偿还的可能性，而且银行的很多不良贷款同借款人的恶意逃债是分不开的，因此对实际借款人的人品调查是贷前调查很重要的一步。

（2）企业的“三看”原则。所谓“三看”原则就是通过调查企业的经营状况，第二就是看企业的现金流量还有最后一个就是看企业的担保代偿能力。

第一，看企业的经营管理。就是通过调查和分析的方法查看实物报表，第一通过实地调查企业的经营环境，调查其账物是否相符，第二就是通过查阅企业的各种会计账簿，通过其中记载的各种数据，计算出相应的经营指标，从而分析和了解企业的经营状况。

第二，看企业的现金流量。通过查企业在一段时期在银行开立的存款结算账户，进一步了解借款企业在一段时间内的存款、贷款等资金回笼状况，充分了解企业的现金流向以及数量。

第三，看担保代偿能力。银行需要重点关注之一的就是保证担保实践中存在的问题，在调查中注意审查保证人的主体资格，被担保企业的资信状况以及能力，二是抵押担保，重点调查抵押物的合法性。

五、风险分析

首先，要分析行业风险，了解国家对申请人所处行业的相关产业政策以及该行业的准入壁垒等进行分析，对申请人公司的经营性质以及经营规模进行一个调查与分析，比较申请人在行业所处的地位以及他的同业竞争力，分析申请人战略的合理性，预测其发展前景。

其次，要分析公司的经营风险。通过调查申请人的生产以及销售规模，企业所处的发展阶段，以及企业的经营状况，公司的未来发展趋势，公司的经营策略、产品的需求弹性、原材料的动力供应，购销的配给进行分析。

六、关注企业的素质状况

首先，商业银行小企业个贷化，小企业业务投行化服务的主要对象还是那些更好的企业以及优质有上市前景的企业。在企业素质方面，商业银行应当重点关注企业的技术素质，包括企业的生产工艺的技术水平、产品技术标准，关注企业的技术开发、技术替代、技术储备，研发能力，研发人员，研发成果等情况，还要关注商业银行的自主知识产权企业获得的荣誉称号，主要品牌以及知名度，品牌效应。

在管理素质方面，应当关注法人治理结构、部门设置情况、以及关注高管人员，员工管理、销售人员、生产以及质量方面的管理等，决定企业命运的就是管理，优质企业致胜的关键因素一定是管理模式的创新很难一刀切，因此，在贷前一定要关注企业的管理情况。

七、审核贷款用途

贷款调查阶段，对借款人申请的贷款用途，贷款调查人员一定要切实履职尽职尽责调查，一要履行充分告知义务，明确告知贷款人的资金用途，不得作他用；二要对借款人的申请材料进行审核，并进行必要的实地调查；三要高度关注与贷款用途直接相关的交易业务包括合同交易是否有效签订、合同要素是否完备等、房主虚假骗贷，除此之外，信贷经理还应当多注意借款人的贷款用途，定期做贷后回访。

八、关注贷款企业的信用状况

个人有个人的征信，企业也有企业的征信，通企业信用报告主要的用途就是就是经营性贷款，换句话说，就是以企业法人为主借人的经营性贷款，我们查询企业信用报告，就是要查询企业的应付账款、账簿以及明细，从中找出企业拖欠的原因，以及拖欠的时间，这些关系到一家企业的诚信问题，我们都可以找上下游的供应商了解情况从而对企业的信用状况进行一个很好的评估。