美国的房屋贷款利率是多少?？

美国房产投资政策是什么

近年来，去纽约买房正在变成国内高净值人群海外投资的首选。纽约作为全球金融、时尚和文化的中心，也吸引了全球投资者的目光。和我一起来看看美国房产投资政策是什么。

　 　一、与住房有关的主要税种

在美国与住房有关的税种主要有： ①房地产税，又称不动产税。对土地和房屋征收，需要每年缴纳。税基是房地产评估值的一定比例（ 各州规定不一，多数从20% ～ 100% 不等） 。目前美国的50 个州都征收这项税收，各州和地方政府的税率不同，大约为1% ～ 3%。房地产税多由地方政府征收。②房地产交易税。房地产买卖时缴纳。不同的州税率不一样，从科罗拉多州的0. 01% 到哥伦比亚特区的2. 2% 不等，征收该税的州中约2 /3 税率低于0. 5%。密西西比等15个州不征收房地产交易税。③所得税。个人所得税实行超额累进税率，最低税率为10%，最高税率为35%，房地产出租形式的收入适用该税。资本利得税（ Capital Gains Tax） 依据房地产出售时所获得的差价收入征收，购入卖出间隔超过一年，适用的税率较低，购入卖出间隔不超过一年，适用的税率较高，与一般所得税的税率相同。④遗产税和赠予税。住房作为遗产和被赠予时征收该税。

　 　二、住房业的税收优惠政策

美国住房产业的税收优惠基于对象可划分为两种类型，一种是针对有房户的税收优惠，另一种是针对住房投资者的税收优惠。2007 财政年度美国联邦政府与住房相关的税收总支出为1311 亿美元，受金融危机的影响， 2008 财政年度有所降低，为1111 亿美元。

1. 针对有房户的税收优惠

（ 1） 将住房抵押贷款利息和不动产税从应纳税收入中扣除。

美国早期税法规定，在征收个人所得税时对所有抵押贷款的利息支出均可减免。从1986 年起，只有用于购买、建造和修缮住房的贷款利息支出才可以减免税收，极大地刺激了住房建设的发展和人们买房的积极性。从1997 年起，有房户被允许从其应纳税收入中减去首要住房（ Primary Residence）和第二住房（ Secondary Residence） 的价值不超过100万美元的住房抵押贷款利息。将住房抵押贷款利息从应纳税收入中扣除是联邦政府最大的税务支出项目之一， 2007 财政年度约减免税收737 亿美元。除了住房抵押贷款利息外，有房户可以从应纳税收入中减去他们在该纳税年度中为其拥有的首要住房缴纳不动产税。通过该项政策， 2007 财政年度约减免税收285 亿美元。2007 财政年度，上述两项扣除导致的个人所得税减免占当年与住房有关的税收总支出的78%。

（ 2） 出售主要住房资本利得豁免。

1997 年《纳税者负担减轻法案》实施，对原有的住房出售资本利得税减免政策进行了调整，统一了减免的标准，扩大了受益面。根据该法案，有房户出售过去5 年内居住满2 年（ 可以是不连续的） 的首要住房的（ 部分） 获益可免缴联邦资本利得税。单身的有房户免征资本利得税的最高收益为25 万美元，已婚夫妇免征资本利得税的最高收益为50 万美元。由于美国的房价并不高、房价变动也相对较小，住房出售收益能够达到以上额度的很少。对于某些特殊情况，如工作地点变更、健康原因、不可预见的环境变化（ 死亡、离婚、分居、纳税者本人或其他特定的合格个人一胎多生） ，住房出售时可以按过去5 年内居住合格天数占730 天（ 两年） 的比例对资本利得税进行减免。每两年，有房户可享受该项优惠一次。通过该项政策，2007财政年度约减免税收168 亿美元，占当年与住房有关的税收总支出的12. 8%。

（ 3） 针对低于免税标准的有房户的税收减免。

低于免税标准的有房户享受不到住房抵押贷款利息和不动产税扣除带来的所得税减免。根据2008 年实施的《住房援助法案》，2008 和2009 年，这部分有房户每年可以从应纳税收入中扣除一定数额的财产税（ Property Tax） 从而获得相应的税收减免。对于单身有房户，扣除最高额度为500 美元； 对于已婚夫妇共同申报，扣除最高额度为1000 美元。缴付的财产税低于最高额度时，按缴付的财产税额执行。

　 　2. 针对住房投资者的税收优惠

（ 1） 低收入住房税收补贴。

由1986 年颁布的《税收改革法》设立，它允许合格出租房的投资商在10 年内每年从应缴的联邦个人所得税中减去该不动产“资格基数”的一个固定比例。“资格基数”采取如下方法计算：从项目的开发总费用中减去地价及其他相关费用得到“合格基数”，合格基数乘以该项目中低收入住户单元所占的比例得到“资格基数”。项目位于房价相对收入偏高的“困难开发区”、低收入家庭集中的“合格人口普查区”时，将会额外得到一个130% 的“基数扩大系数”，从而提高资格基数值。对于新建项目和重大修缮项目，为期10 年的税收补贴总额相当于资格基数值的70%，每年可得到的税收补贴约为资格基数值的8% ～ 9%；对于修缮费用低于每单元3000 美元的不动产或那些同时接受其他联邦资助的不动产，为期10 年的税收补贴总额相当于资格基数值的30%，每年可得到的税收补贴约为资格基数值的3% ～ 4%。2007 财政年度，该项目减免的税收约为51亿美元，占当年与住房有关的税收总支出的3. 9%。

（ 2） 与住房有关的免税债券发行。

与住房有关的免税债券主要有抵押贷款收益债券、房屋贷款抵税凭证债券和多户住房债券。购买由各州为给首次购房的中低收入住户（ 收入不高于当地收入平均水平的115%） 提供低息抵押贷款而发行的抵押贷款收益债券所赚取的利息免征所得税，以发行债券获得的收益提供的低息贷款可用于购买新建住房或者现有住房，要求住房价格不超过地区平均住房价格的90%。为发行房屋贷款抵税凭证而发行的债券利息免征所得税。首次购房的中低收入家庭通过凭证可从它们的联邦税单中减去他们支付的抵押贷款利息的10% ～ 50% （ 不超过2000 美元） 。该方法为那些收入不足以享受抵押贷款利息扣除退税的住户提供了纳税优惠。2007 财政年度，上述两种债券的利息免征所得税13 亿美元。购买由各州为提供低息抵押贷款资助出租房开发而发行的多户住房债券所获的利息免征所得税。这些出租房中至少应有20% 的住房单元（ 在某些目标地区为15%） 必须为收入不高于地区平均水平50% 的家庭保留，或者40%的住房单元必须为收入不高于地区平均水平60%的家庭保留。2007 财政年度，多户住房债券的利息免征所得税7 亿美元。2007 财政年度，与住房有关的免税债券发行导致的税收减免占当年与住房有关的税收总支出的1. 5%。

（ 3） 历史建筑修缮税收补贴。

历史建筑修缮税收补贴由1978 年的《税法》设立，它允许参与由联邦指定的历史性建筑物修缮工程的投资商获得联邦所得税补贴，价值1 美元的补贴就等于减去1 美元的应缴所得税。该补贴在数额上等于项目修缮花费的20%。历史建筑修缮税收补贴对于居住建筑和非居住建筑同时适用。2007 财政年度，历史建筑修缮税收补贴为4 亿美元，占当年与住房有关的税收总支出的0. 3%。

（ 4） 出租房折旧高于按其他折旧体系（ Alternative DepreciationSystem） 导致的所得税减征。2007 财政年度，该项税收减免为43 亿美元，占当年与住房有关的税收总支出的3. 3%。

美国贷款购房政策解读

在美国买房的人很多，那么美国贷款购房的政策是怎么样呢?想必是出国人士比较关心的问题，快和签证栏目我一起了解了解美国贷款购房政策解读，欢迎阅读。

美国贷款购房政策解读

美国民众能否买得起房很大程度取决于是否可以获得银行的贷款，而银行是否贷款就要看借款人的收入情况。在多德弗兰克法案要求下，美国消费者金融保护局出台了美国房贷市场的新法规，并于1月10日正式实行。根据法规，贷款方需要证实借款方确实可以偿还房贷。因此，贷款银行不得不考虑一系列因素，如借款人收入、现有负债、信用历史等，以证实借款方的财务状况健康。

早在去年，美国银行业就开始紧锣密鼓更新技术、编写新的贷款流程、培训员工以适应监管新规。有业内人士表示，未来几周，借款方的申请过程可能不会特别顺畅，包括需要更长的处理时间以及严格审查等问题。房地产信息网站Zillow首席经济学家汉弗莱斯表示，今年前两个月，由于贷款方需转移到新系统，短期内房贷申请过程可能不会特别顺畅，但新规对美国房地产市场的影响应该不大。

根据美国抵押贷款银行协会公布的资料显示，近期美国房贷申请件数持续下滑，一度创下近13年以来的新低，这反映了美国房贷利率走高带来的影响。此外，富国银行、摩根大通等在低利率环境下依靠再融资业务而收益颇丰的按揭机构，此前也纷纷对业务前景发出警告，认为借款需求的萎缩程度可能比预期更为严重。

抵押贷款利率上升

美国房地产泡沫破裂已七年之久，而曲折前行的美国房价如今正逐渐回归最高峰。数据提供商CoreLogic公布的最新报告显示，去年11月份美国住房价格同比上涨11.8%，连续第21个月实现同比增长。此外，美国50个最大的大都市会区中，有10个地区的房价已经回到历史最高水平。不过，在房价上涨的同时，美国抵押贷款利率水平也在上涨。据房利美数据，自2013年5月美联储首次释放退出量化宽松(QE)信号以来，美国30年期抵押贷款利率累计上涨超过1个百分点，达到4.5%左右。

据悉，海外买家在美国申请贷款买房，大约需要两个月左右的时间。在房价疯狂上涨的同时，抵押贷款利率也在快速上升，这对成交量的影响非常大。有分析人士表示，现在美国楼市过分依赖一次性付清全款的买家，但房价上涨必须依靠传统的买家，他们通过按揭贷款借钱，因此，现在贷款的借款标准和利率提高可能阻碍美国楼市复苏。根据高盛的报告，金融危机前美国“一次性付清”购房交易的比例只有20%，但现在却上升至近60%。值得注意的是，全美房地产经纪人协会此前公布的报告显示，美国投资者成为美国楼市的第二大外国买家。当许多美国民众被沉重的房贷压得喘不过气时，70%的美国买房客是全额现金买房。

《巴伦周刊》认为，今后三年美国房价仍将上涨，但是涨速要慢得多，不会再出现去年这样两位数的增长。

总的来说，房贷市场改革可能会影响美国房地产市场复苏。

在美国买多套房的政策

美国经济复苏后，美国政府开始介入居民住宅问题，至今出台并修订了多套法案及住宅计划，重点针对中低层收入家庭。下面来说说在美国买多套房的政策。

一、首要住宅概念---美国家庭第一套、多套住房概念及区别对待政策 。

在美国，如果纳税人拥有超过一套以上的住宅，则有一个首要住宅概念，即每个已婚家庭或单身个人的基本住宅，它是区别于其他住宅(如投资出租房，度假公寓等)的。

根据美国税务局IRS的税务法令对首要住宅的定义，如果纳税人同时拥有两套住宅，他居住时间相对较长的那套住宅为其首要住宅。政府允许购房者在纳税时将用于首要住宅贷款的利息从收入中减除，这相当于给了购房者一个很大的折扣，且首要住宅的贷款利率最低。

此外，如果纳税人要出售其住宅，则要被征收联邦资本增值税(Capital gain tax)，但如果被出售的是首要住宅，且户主在近五年内于该住宅居住至少两年以上，卖房利润个人低于25万美元，夫妻低于50万美元部分无需交纳资本增值税。

但仅有首要住宅可以享受这一优惠，其他住宅如投资出租房等则需申报资本增值税。

当纳税人申报其首要住宅之后，美国税务局将会定时检查纳税人的电话记录、账单支付、纳税人是否有在住宅区行使其公民投票权等一系列可以显示纳税人是否在该住宅常住的情况。因此，纳税人很难谎报其首要住宅状况。

二、美国住房保障制度----“人人拥有居住机会” “提供人民买得起的房子”

自上个世纪三十年代以来，针对中低收入阶层的住房问题，美国政府一直在逐步调整和完善其住房政策。

1、对低收入阶层的住房补助

联邦政府将专向资金拨给公共住房管理部门，以两种方式对低收入基层进行住房补助。一是为低收入家庭建造并提供廉价的政府公寓，二是租金补贴。

1949年联邦政府修订了《国民住宅法》(National Housing Act)，成立了城市改建局(Urban Redevelopment Agency)，授权其对老城区和破旧住宅进行拆除并出售给私人机构重新开发，并计划建造大量公共住宅，但实施情况并不理想。

1965年美国通过《城市与住房发展法》(Housing and Urban Development Act of1965)成立与内阁同级的住房与城市发展部(HUD，Housingand Urban Development Department)，该部门负责美国多数住房计划至今。同年通过的“租金增补”计划，规定将低收入家庭住房支出占其收入的比例限于20%，其余租金由政府补助。

1974年出台的美国住宅法第8条款，替代了原先的《1937年美国住宅法》第235条和236条，明确为低收入阶层的租金提供信用担保，并在八十年代对第8条款进行修订，将低收入阶层承担租金占收入的比例逐步提到25%、30%。

当低收入者或退休老人看中符合政府规定的住房时，则可约定房主同去美国住房金融局(FHFA, FederalHousing Finance Agency)签订租赁合同。

2、居民住宅自有化

1986年，美国通过《税务改革法案》，规定住房抵押贷款和消费贷款的利息可以自税收中抵消。这些法规使住房抵押贷款市场迅猛发展。

1990年，布什政府出台《国民可承担住宅法案》，将住宅自有化作为主要战略，实施“HOPE计划”，即“人人拥有居住机会计划”，把公屋出售，并将一些社会服务与住房问题相融合，将居民住宅自有化定为主要战略。

美国政府采取建立住宅抵押贷款制度和担保制度鼓励私人建房、购房，除房贷利息抵消个人所得税之外，还有其他优惠的房产税收政策，如房产税减免、住房出售所得资本收益减免、上文提到的面向首次购房者的低利率贷款、首要住宅资产增值税减免等。

美国住房政策倡导“买得起的住房”理念(Affordable Housing)，根据联邦国民抵押协会的按揭标准，国民按揭贷款应遵循28/36原则，即用于供房的贷款不应超过家庭月收入28%，而包括供车、学生贷款、信用卡等在内的全部贷款额不宜超过家庭月收入的36%。

如果超过此限，则可被认为是住房负担过重。根据美国人口统计局2007年的调查，虽有38%的住户负担超出每月总收入30%以上的按揭房贷，但中等收入的美国家庭都是买得起房的。而且，由于美国的社会保障健全，使得民众有多余资金进行其他消费。

　 　3、哪些人购买第二套以上房屋比较多

据调查，2015年全美度假屋售出情况比2014年增加57%，共售出130万栋度假屋。调查发现，大多数买主是上次婴儿潮出生的那一代人，他们在1946年至1964年间出生，已逐渐走进退休期，成为购买度假屋的主力，为将来退休作准备。把自己现有的房产重新贷款，取得更低利率的条件，可减少每月付款或者再多贷一些净值出来购买另一套房产。

什么样的第二套房产最具投资价值呢?

第一、房租收入比每月付贷款高;

第二、房屋的地点环境良好，这样风险最小。

总结起来，美国对住房问题及市场的管理，最基本的特点是依法管理，通过持续不断的立法，以越来越严密的法律体系与制度进行管理。

其中最重要的，是立法宗旨与管理理念，真正以民众安居的实现为本，而非把住房当成拉动经济的机会主义工具，更非把住房变成从民众手里进行财富转移与盘剥的工具。

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